舊城改造協(xié)議書封面舊房改造協(xié)議書(6篇)

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2023-01-12 11:17:39 小編：ZTFB

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推薦舊城改造協(xié)議書封面二

今天召開全市推進(jìn)“三舊”改造工作會(huì)議，對(duì)“三舊”改造鼓勁加油作進(jìn)一步動(dòng)員部署。剛才，國(guó)土、規(guī)劃、財(cái)政三個(gè)部門和##鎮(zhèn)介紹了工作情況，小兵同志部署了下一階段任務(wù)，會(huì)議還印發(fā)了《**市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》，大家要加緊貫徹落實(shí)。下面，我談兩點(diǎn)意見(jiàn)。

一、著眼全局，切實(shí)增強(qiáng)“三舊”改造的緊迫感

以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造為主要內(nèi)容的“三舊”改造，是省委省政府順應(yīng)國(guó)土資源管理和城鄉(xiāng)建設(shè)新形勢(shì)，著眼于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出的戰(zhàn)略決策，是踐行科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、推動(dòng)城市和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一項(xiàng)重大舉措。汪洋書記專門作出重要批示：“加快‘三舊’改造既可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的即期增長(zhǎng)，又可為轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)造條件，對(duì)影響推進(jìn)此項(xiàng)工作的難題，可從實(shí)際出發(fā)研究對(duì)策和措施，省委省政府集體拍板，創(chuàng)造‘騰籠換鳥’節(jié)約集約利用土地的條件”。國(guó)土資源部同意并支持我省在處置歷史用地遺留問(wèn)題、按土地現(xiàn)狀辦理用地手續(xù)和供地方式等方面進(jìn)行探索，省政府出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》及其實(shí)施意見(jiàn)，在佛山召開“三舊”改造現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，部署全面推進(jìn)全省“三舊”改造工作。黃華華省長(zhǎng)最近來(lái)調(diào)研時(shí)，要求我市搶抓機(jī)遇大力推進(jìn)“三舊”改造，確保按時(shí)完成改造任務(wù)。

當(dāng)前我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)緊迫，投資增長(zhǎng)有待拉動(dòng)，發(fā)展后勁亟需增強(qiáng)，環(huán)境代價(jià)和資源成本仍然偏高，面對(duì)珠三角兄弟城市爭(zhēng)先恐后、此消彼長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，我們受到越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。加快推進(jìn)“三舊”改造，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展;有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;有利于建設(shè)宜居城市，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展;有利于提升土地利用效率，破解土地供需矛盾;有利于做好民生工作，提高人民群眾生活質(zhì)量，是拓寬發(fā)展空間、增強(qiáng)發(fā)展后勁的關(guān)鍵所在。同時(shí)，“三舊”改造是一項(xiàng)全新的、時(shí)效性很強(qiáng)的政策，機(jī)不可失、時(shí)不再來(lái)。對(duì)“三舊”改造政策哪個(gè)地方把握得好，哪個(gè)地方就能搶到先機(jī)，占得主動(dòng)，率先受益;把握不好，就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)，影響發(fā)展。

近年來(lái)，市委市政府高度重視和積極推進(jìn)“三舊”改造，市委會(huì)、市府常務(wù)會(huì)多次研究部署，8月17日市委會(huì)通過(guò)了我市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則，陳根楷書記親自帶隊(duì)到沈陽(yáng)考察和引進(jìn)項(xiàng)目。20xx年至今全市已完成“三舊”改造79宗，面積7069畝，改造實(shí)際投入資金179.6億元，通過(guò)改造節(jié)約土地4438畝。特別是省“三舊”改造意見(jiàn)出臺(tái)以來(lái)，我市迅速召開工作會(huì)議，組織政策培訓(xùn)班，赴佛山等地學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，成立市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室，確定改造試點(diǎn)，出臺(tái)《關(guān)于“三舊”改造工作的若干意見(jiàn)》，編制專項(xiàng)規(guī)劃。各鎮(zhèn)區(qū)也相繼成立了“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室，初步制定規(guī)劃和實(shí)施方案。總體看來(lái)，我市“三舊”改造已有一定工作基礎(chǔ)，呈現(xiàn)“市鎮(zhèn)村”三級(jí)聯(lián)動(dòng)的好勢(shì)頭。盛景尚峰、大信商圈等一批項(xiàng)目成效明顯，興中廣場(chǎng)、人民醫(yī)院公交樞紐站等六大項(xiàng)目加快推進(jìn)，金鷹廣場(chǎng)、華南家電產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新區(qū)等五大項(xiàng)目完成前期工作即將實(shí)施改造，形成了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，為我們?nèi)嫱七M(jìn)“三舊”改造增強(qiáng)了信心和動(dòng)力。

但是，我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，目前我市“三舊”改造還處在起步階段，仍然存在政策理解偏、拆遷難度大、項(xiàng)目引入少、投入資金缺、改造起點(diǎn)低等困難和問(wèn)題，與省內(nèi)外有關(guān)城市相比，我們的總體進(jìn)度不快、改造任務(wù)艱巨。經(jīng)省確認(rèn)，我市“三舊”改造總面積10.1萬(wàn)畝。今年目標(biāo)改造1萬(wàn)畝，目前只完成3601畝，正在改造6422畝，下來(lái)還要啟動(dòng)3622畝。要完成三年10萬(wàn)畝、年內(nèi)1萬(wàn)畝的改造目標(biāo)，任務(wù)十分艱巨。而佛山20xx年以來(lái)共啟動(dòng)730多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地3萬(wàn)畝，新增建筑面積2400萬(wàn)平方米;今年佛山安排25個(gè)改造項(xiàng)目，投資額256.2億元。東莞今年計(jì)劃完成178宗改造、總面積達(dá)3.4萬(wàn)畝，市財(cái)政今年起連續(xù)5年、每年劃撥10億元專項(xiàng)資金支持“三舊”改造。各市都是大氣魄、大手筆、大力度、大進(jìn)展，比較起來(lái)，我們已經(jīng)明顯落后。特別是根據(jù)省的規(guī)定，“三舊”改造規(guī)劃為期5年，但完善歷史用地手續(xù)的政策優(yōu)惠期只適用到20xx年底。根據(jù)初步調(diào)查，我市涉及完善歷史用地手續(xù)的“三舊”有5.82萬(wàn)畝，報(bào)批工作才剛剛鋪開，工作量大，時(shí)間緊迫，必須抓緊落實(shí)。各級(jí)各部門一定要從全局戰(zhàn)略的高度，充分認(rèn)識(shí)加快“三舊”改造的重要性和迫切性，把思想行動(dòng)統(tǒng)一到市委市政府的決策部署上來(lái)，增強(qiáng)工作的責(zé)任感和緊迫感，以堅(jiān)強(qiáng)的執(zhí)行力攻堅(jiān)克難，積極主動(dòng)做好各項(xiàng)工作，努力向“三舊”改造要新增長(zhǎng)點(diǎn)、要發(fā)展后勁、要人民實(shí)惠。

二、著力提速，全面加快“三舊”改造的工作步伐

圍繞“一年出成效、兩年取得突破性進(jìn)展”的要求，加大力度、真抓實(shí)干，突破重點(diǎn)、加快推進(jìn)，力爭(zhēng)后來(lái)居上，確保全面完成“三舊”改造各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。

(一)進(jìn)一步明確目標(biāo)?？傮w來(lái)說(shuō)，我市“三舊”改造工作要達(dá)到三個(gè)重要目標(biāo)：一是盤活存量建設(shè)用地，緩解用地供需矛盾，今年完成1萬(wàn)畝、三年完成10萬(wàn)畝改造;二是依法理順一批歷史用地遺留問(wèn)題，確保20xx年前完成;三是改善城鄉(xiāng)面貌，優(yōu)化城市功能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。具體到今年的目標(biāo)是，完成1萬(wàn)畝改造任務(wù)，市鎮(zhèn)共建試點(diǎn)做出經(jīng)驗(yàn)，各鎮(zhèn)區(qū)有實(shí)質(zhì)性效果，確保全市一年初見(jiàn)成效。從目前推進(jìn)情況來(lái)看，部分鎮(zhèn)區(qū)較多的停留在解決歷史遺留問(wèn)題、補(bǔ)辦歷史用地手續(xù)的層面，沒(méi)有上升到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、提升城市形象、完善城鎮(zhèn)功能的高度。各鎮(zhèn)區(qū)各部門要切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀，使“三舊”改造目標(biāo)做到“五個(gè)同步”，即與城市規(guī)劃升級(jí)同步統(tǒng)籌，與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同步完善，與生態(tài)環(huán)保節(jié)能同步推進(jìn)，與城市發(fā)展品位同步提升，與保護(hù)歷史人文同步落實(shí)，盡可能實(shí)現(xiàn)連片改造、綜合改造和彰顯特色。通過(guò)“三舊”改造，推動(dòng)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，促進(jìn)城市功能形象提升，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，增強(qiáng)城市綜合實(shí)力。

(二)進(jìn)一步理清思路。我們要認(rèn)識(shí)到，作為一項(xiàng)探索性較強(qiáng)的工作，“三舊”改造沒(méi)有統(tǒng)一模式。周邊城市有不少好的經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)，但我們切莫呆板的復(fù)制某一模式，必須堅(jiān)持因地制宜、求變創(chuàng)新，尋求創(chuàng)造性的解決之道，探索創(chuàng)新性的改造模式。要按照“三舊”改造政策和專項(xiàng)規(guī)劃要求，在不突破土地利用總體規(guī)劃的前提下，做到宜工則工、宜商則商、宜居則居、宜文則文，真正使“三舊”成為自己的“三新”、“三亮”。

(1)城區(qū)要以“三舊”改造為抓手，全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“優(yōu)二進(jìn)三”，加強(qiáng)城市文化建設(shè)，增強(qiáng)服務(wù)功能輻射度，提高中心城區(qū)首位度，大力建設(shè)“首善城區(qū)”。

(2)五個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)今年必須有明顯進(jìn)展，務(wù)求在全市率先走出具有示范意義的“三舊”改造路子。@@區(qū)重點(diǎn)打造北部輕軌商業(yè)圈、中部文化旅游區(qū)、南部休閑商貿(mào)區(qū)。@@區(qū)重點(diǎn)建設(shè)好服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)、沙朗涌沿岸“舊村居”改造和彩虹“汽車一條街”的“兩點(diǎn)一線”，搭建一批高端服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。@@鎮(zhèn)重點(diǎn)改造舊城鎮(zhèn)和舊廠房，解決存量土地效益低下等問(wèn)題，為城鎮(zhèn)發(fā)展提供新空間。@@鎮(zhèn)重點(diǎn)建設(shè)“華南家電產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新區(qū)”等5大項(xiàng)目，推動(dòng)家電產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)升級(jí)發(fā)展，形成集商住、文化、休閑娛樂(lè)于一體，輻射作用好的新區(qū)。@@鎮(zhèn)重點(diǎn)探索中心區(qū)舊村居改造，加快推進(jìn)騰步國(guó)際航海培訓(xùn)等項(xiàng)目，加強(qiáng)可經(jīng)營(yíng)資源開發(fā)利用。

(3)其他各鎮(zhèn)區(qū)都要建立本鎮(zhèn)區(qū)試點(diǎn)，選擇重點(diǎn)突出、急需改造、容易見(jiàn)效的區(qū)域先行改造，做到邊試點(diǎn)邊推廣邊收效。

(三)進(jìn)一步用好政策。“三舊”改造是政策性很強(qiáng)的工作，既需要科學(xué)的規(guī)劃作為指引，也需要完善的政策作為配套。我到鎮(zhèn)區(qū)調(diào)研，很多同志都說(shuō)政策不錯(cuò)，但是缺乏可操作性?，F(xiàn)在出了實(shí)施細(xì)則，可操作性就強(qiáng)了一大步。說(shuō)到底，可操作性就是利益問(wèn)題，要處理好市、鎮(zhèn)、老百姓、社會(huì)力量的四者利益。市政府要主動(dòng)讓利給鎮(zhèn)區(qū)，充分調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)積極性?！叭f”改造不抓緊做，我們整體上就會(huì)受損失，對(duì)上交不了賬，對(duì)下錯(cuò)過(guò)了從根本上提高老百姓生活質(zhì)量的時(shí)機(jī)，上下都不好交代。省市都出臺(tái)了“三舊”改造政策，我市還出了專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施細(xì)則，這些都為“三舊”改造提供了行動(dòng)指南和政策保障。我們必須學(xué)好用好、用足用活各項(xiàng)政策，特別是用好處置歷史用地遺留問(wèn)題、按現(xiàn)狀辦理用地手續(xù)、靈活供地方式、城中村改造簡(jiǎn)化用地手續(xù)等方面的優(yōu)惠。我市實(shí)施細(xì)則還提出了更具鼓勵(lì)支持性的措施，比如：項(xiàng)目審批享受省市重點(diǎn)項(xiàng)目待遇，對(duì)影響后續(xù)審批和耗時(shí)較長(zhǎng)的非關(guān)鍵資料按同步或后置審批方式處理;工業(yè)用地改造不改變?cè)猛径岣呷莘e率不再增繳土地價(jià)款;經(jīng)營(yíng)性用地改造在滿足規(guī)劃條件、符合技術(shù)規(guī)范的前提下，經(jīng)審批可適當(dāng)提高容積率;符合用地總體規(guī)劃而未辦合法手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，發(fā)生在20xx年1月之前的直接辦理確權(quán)手續(xù)，發(fā)生在20xx年1月至20xx年6月之間的，免用地年度指標(biāo)、免新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、免耕地開墾費(fèi);“三舊”改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的年度指標(biāo)由市政府優(yōu)先安排，涉及建設(shè)用地改造為農(nóng)用地的按20%獎(jiǎng)勵(lì)用地年度指標(biāo)等，都是含金量高的特殊政策。市財(cái)政還在多方面加大了對(duì)鎮(zhèn)區(qū)和用地者的讓利力度，比如：免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，財(cái)政收益用于項(xiàng)目貼息、獎(jiǎng)勵(lì)資金和建設(shè)公共設(shè)施，提高征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、出讓金收入、拍賣超低價(jià)收入等的返還比例，多項(xiàng)費(fèi)用還實(shí)行全額返還。市“三舊”改造辦公室要加強(qiáng)指導(dǎo)，讓鎮(zhèn)區(qū)吃透省市政策精神，積極探索，大膽用政策效力推進(jìn)“三舊”改造順利實(shí)施。

(四)進(jìn)一步突破重點(diǎn)。

(1)要筑巢引鳳，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)上取得突破?！叭f”改造不是目的，而是手段。我們要加快實(shí)施土地整合與功能再造，做到有舍有得、大舍大得，有所為有所不為，打造“大航母”、轉(zhuǎn)移“小舢板”，騰出空間給大項(xiàng)目好項(xiàng)目，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐。我經(jīng)常說(shuō)，在用地安排上要樹立一個(gè)理念，就是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目要多給，重點(diǎn)項(xiàng)目要快給，有地不用或不節(jié)約用地的少給甚至不給。通過(guò)“三舊”改造，一方面促進(jìn)加工貿(mào)易為主體的制造業(yè)加強(qiáng)研發(fā)、培育品牌、加快轉(zhuǎn)型，引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)移落后生產(chǎn)環(huán)節(jié)，騰出空間發(fā)展技術(shù)創(chuàng)新和品牌開發(fā);另一方面，大力發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)培育創(chuàng)意文化、新能源、新光源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，培育以低碳排放為特征的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

(2)要拆舊建新，在宜居環(huán)境建設(shè)上取得突破。通過(guò)“三舊”改造，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，提升城市形象，增強(qiáng)城市功能，構(gòu)筑宜居宜業(yè)的環(huán)境新格局。特別要加快城中村改造，城中村是影響城市發(fā)展的一大制約因素，如果改造得好，可以成為城市建設(shè)的一大亮點(diǎn)。要積極探索成片整體開發(fā)的改造模式，把城中村改造成為有特色的城鎮(zhèn)片區(qū)，成為城市的亮麗風(fēng)景線。

(3)要有改有造，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展上有突破。把“三舊”改造與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來(lái)，科學(xué)安排農(nóng)村居民點(diǎn)、公益事業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等各類用地，推進(jìn)土地連片平整、農(nóng)田水利建設(shè)、耕地規(guī)模經(jīng)營(yíng)、農(nóng)民集中居住等工作，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和農(nóng)民生活環(huán)境。把“三舊”改造與城鄉(xiāng)土地資源、資產(chǎn)資本有序流動(dòng)結(jié)合起來(lái)，鼓勵(lì)農(nóng)民用土地權(quán)益參與城市化進(jìn)程，共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。把硬件改造與農(nóng)民素質(zhì)提升結(jié)合起來(lái)，提高農(nóng)民的市民意識(shí)，促進(jìn)農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變，提高城市化水平。

(五)進(jìn)一步優(yōu)化管理?！叭f”改造政策性強(qiáng)、影響面廣，改造過(guò)程要做好規(guī)劃先行、規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和維護(hù)穩(wěn)定工作。

(1)抓規(guī)劃先行。實(shí)行“三舊”改造一盤棋，在全市總體規(guī)劃框架下，各鎮(zhèn)區(qū)要盡快完善“三舊”改造規(guī)劃，使“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及實(shí)施珠三角《規(guī)劃綱要》相互銜接。

(2)抓規(guī)范管理。必須依法依規(guī)推進(jìn)“三舊”改造，政策確定的用地類型不得隨意更改和擴(kuò)大適用范圍，采取協(xié)議方式出讓“三舊”用地必須統(tǒng)一操作辦法，公示審批結(jié)果。確保“三舊”改造全過(guò)程公開公平公正，合法合規(guī)順利推進(jìn)。

(3)抓優(yōu)質(zhì)服務(wù)。各級(jí)各相關(guān)部門和市“三舊”改造辦公室要積極主動(dòng)做好服務(wù)，為基層排憂解難、點(diǎn)路增效，在堅(jiān)持走正道的前提下，幫助基層走便道快道、走綠色通道。

(4)抓維護(hù)穩(wěn)定。在處理歷史遺留的土地、房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題時(shí)，要做好過(guò)細(xì)工作，避免發(fā)生不穩(wěn)定事件。對(duì)“三舊”改造涉及的拆遷補(bǔ)償安置、簽訂履行合同協(xié)議、完善歷史用地手續(xù)等問(wèn)題，司法部門要依法支持和積極參與。確保“三舊”改造目標(biāo)任務(wù)順利完成，真正將“三舊”改造工程建成優(yōu)質(zhì)工程、惠民工程、廉潔工程。

同志們，推進(jìn)“三舊”改造工作時(shí)間緊、任務(wù)重、意義大。各級(jí)各部門要進(jìn)一步認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)、鼓足干勁，開拓創(chuàng)新、狠抓落實(shí)，盡快打開我市“三舊”改造新局面，向歷史機(jī)遇、城市發(fā)展和**人民交上又快又好的答卷。

推薦舊城改造協(xié)議書封面四

為全面落實(shí)市委市政府關(guān)于城中村改造工作的指示精神，進(jìn)一步推動(dòng)城中村改造工作，加快我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，政協(xié)xx區(qū)委員會(huì)對(duì)我區(qū)“城中村”問(wèn)題進(jìn)行了深入的調(diào)研。20xx年5月下旬至7月，調(diào)研組深入到“城中村”以及居民家中，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)看點(diǎn)、聽(tīng)取匯報(bào)、情況介紹、座談?dòng)懻摵桶l(fā)放調(diào)查問(wèn)卷等形式，對(duì)城中村發(fā)展及管理工作產(chǎn)生的困難和問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)了解，對(duì)存在問(wèn)題的原因進(jìn)行了深入分析，并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問(wèn)題進(jìn)行了探討研究?，F(xiàn)將我區(qū)“城中村”的基本概況、存在的問(wèn)題及解決措施綜合報(bào)告如下：

一、xx區(qū)“城中村”的基本概況及改造必要性

1、基本概況。xx區(qū)位于xx市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區(qū)屬現(xiàn)有86個(gè)城中村(含四個(gè)鎮(zhèn))，農(nóng)業(yè)人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮(zhèn)則我區(qū)共有城中村35個(gè)，農(nóng)業(yè)人口66190人，耕地面積13796.65畝。xx區(qū)的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處于城市建成區(qū)內(nèi)部，村集體土地基本被城市建設(shè)征用，自身發(fā)展沒(méi)有太多的空間和余地，如銀盆嶺村、望岳村、茶場(chǎng)村等;二是發(fā)育型的城中村，處于城市建成區(qū)與城郊的結(jié)合部，與城市建成區(qū)緊密相連，與城市建設(shè)用地相互嵌入，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)正在實(shí)施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處于城市建成區(qū)外圍，還有較多農(nóng)用地，基本保留鄉(xiāng)村特點(diǎn)，是城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)的重點(diǎn)區(qū)域，急需進(jìn)行規(guī)劃控制和建設(shè)引導(dǎo)，如聯(lián)絡(luò)村、中塘村和四鎮(zhèn)的51個(gè)村等。本次調(diào)研選取了西湖漁場(chǎng)、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、岳華村和望岳村六個(gè)較典型的城中村進(jìn)行了調(diào)查。

2、存在的問(wèn)題。xx區(qū)城中村目前所存在著的問(wèn)題有如下幾類：

違章搭建多。在城市迅速擴(kuò)張的過(guò)程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價(jià)、房?jī)r(jià)、租價(jià)也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補(bǔ)償利益驅(qū)動(dòng)，村民見(jiàn)縫插針，私搭亂建，諸如“填平補(bǔ)齊”、“新建擴(kuò)建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強(qiáng)建、亂建現(xiàn)象層出不窮，屢禁不止。

環(huán)境衛(wèi)生差。城中村基本上沒(méi)有圍墻，無(wú)法實(shí)施封閉式的物業(yè)管理。外來(lái)租戶較多，人員雜亂，環(huán)境管理較差，并存在著各種安全隱患。此外，各類設(shè)施薄弱，公共綠地與體育等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。成為城市衛(wèi)生死角，城中村的農(nóng)民期望改善居住環(huán)境，問(wèn)卷調(diào)查中有57.6%建議安置小區(qū)應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃，配套設(shè)施的同步建設(shè)。同時(shí)在回答“有關(guān)改造方案，你最關(guān)心的問(wèn)題是什么?”時(shí)，有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環(huán)境”。

管理難度大?！俺侵写濉蓖狈y(tǒng)一的科學(xué)管理和規(guī)范化指導(dǎo)。xx市在近幾年快速城市化過(guò)程中，政府在取得城市發(fā)展需要的土地后，基本上將“城中村”事務(wù)原封不動(dòng)留給村委會(huì)自己解決。一個(gè)城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執(zhí)行一套管理制度，“城中村”并沒(méi)有真正納人城市統(tǒng)一的管理中。因此，即使現(xiàn)在村委會(huì)變居委會(huì)后，他們依然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式，既要負(fù)擔(dān)本村的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，又要維護(hù)本村的計(jì)劃生育、社會(huì)福利、社會(huì)治安等社會(huì)管理職能。在傳統(tǒng)的村落組織結(jié)構(gòu)和管理思維下，管理難度很大。

村民期望高。xx區(qū)城中村居民因?yàn)橛蟹课莩鲎獾葍?yōu)勢(shì)，家庭收入比較城市一般家庭而言，并不低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)村民在回答 “您家庭每月的收入”時(shí)，12人選擇1000元以下，占36.4%;13人選擇1000元——20xx元，占39.4%;6人選擇20xx元—5000元，占18.2%;1人選擇5000元，占3%;同時(shí)據(jù)西湖漁場(chǎng)干部反映，該區(qū)多數(shù)家庭的年收入往往都高過(guò)10萬(wàn)。在這種情況下，他們對(duì)于改造的期望較高，并且期待在改造后能夠獲得比原來(lái)更高的收入。此外，對(duì)于改造中的各項(xiàng)費(fèi)用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發(fā)商買單，而不愿意自己出錢。這也給城中村改造帶來(lái)較大的難度。

遺留問(wèn)題多。從調(diào)查情況看城中村普遍存在著原60號(hào)令征地拆遷中遺留的規(guī)劃安置地沒(méi)有落實(shí)問(wèn)題，安置房建設(shè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題，未安置農(nóng)民數(shù)量仍較多的問(wèn)題，另外村集體資產(chǎn)如何處置，村民改市民后工作出路，社保資金缺口巨大等問(wèn)題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進(jìn)的步伐。

3、改造的必要性。

城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以單家獨(dú)戶為主，占地面積大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村占據(jù)了城市的優(yōu)越地帶，但在綜合開發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地帶，這是對(duì)土地資源的極大浪費(fèi)。在現(xiàn)代城市生活中，人們不但注重生活環(huán)境，也很重視人文環(huán)境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內(nèi)部社會(huì)治安差，人口素質(zhì)低，普通市民往往不愿與之為鄰，導(dǎo)致城中村附近的土地房屋等資產(chǎn)的價(jià)值也倍受影響而有所貶值。我國(guó)是土地資源稀缺的國(guó)家，城市正從粗放的外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式集約發(fā)展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經(jīng)成為歷史的必然，合理改造城中村將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

城中村改造是加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。我國(guó)正處在城市化進(jìn)程的加速期。城中村的改造不同于舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建筑，形成了各種各樣的土地房屋關(guān)系。村民、集體、開發(fā)商以及全社會(huì)的利益交織在一起，錯(cuò)綜復(fù)雜，所以城中村問(wèn)題被稱為是城市化進(jìn)程中最大的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。

城中村改造是加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒(méi)有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經(jīng)濟(jì)來(lái)源，部分居民整天無(wú)所事事。有的變得貪圖享樂(lè)、不思進(jìn)取，待原有的拆遷補(bǔ)償款用完后，將重返貧困，成為新的社會(huì)問(wèn)題。另外，由于他們主要依賴于房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問(wèn)題。同時(shí)城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時(shí)也影響城市精神文明建設(shè)。

城中村改造是減少集體資產(chǎn)消耗的需要。城中村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)還沒(méi)有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒(méi)有享受到城市居民的社會(huì)保障。公共設(shè)施維護(hù)、村民生活補(bǔ)助、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等各項(xiàng)公共福利支出大部分由村集體經(jīng)濟(jì)支付，進(jìn)而使得集體資產(chǎn)不斷的被消耗。城中村改造后，集體資產(chǎn)會(huì)量化并且以股份制公司的形式經(jīng)營(yíng)、壯大，集體資產(chǎn)不斷的增值。同時(shí)，政府再承擔(dān)本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共福利支出，使得村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力進(jìn)一步減少，客觀上壯大了集體經(jīng)濟(jì)，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。

關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報(bào)告關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報(bào)告城中村改造是構(gòu)建和諧社會(huì)，提升人民幸福感的需要。城中村物質(zhì)和社會(huì)形態(tài)存在的問(wèn)題已經(jīng)給城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了不利影響。這些問(wèn)題的存在使城中村與城市其他區(qū)域構(gòu)成強(qiáng)烈反差的區(qū)域，成為社會(huì)問(wèn)題的高發(fā)區(qū)。如果不及時(shí)進(jìn)行改造，城中村有可能成為未來(lái)的貧民窟。因此，對(duì)城中村的改造有利于實(shí)現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，有利于實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)管理的現(xiàn)代化，有利于解決城市治安、衛(wèi)生和環(huán)境等社會(huì)問(wèn)題，有利于提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

二、xx區(qū)“城中村”改造所面臨的困難

1. 政策時(shí)效性問(wèn)題。在城市擴(kuò)張中，對(duì)農(nóng)村土地的征用往往不是一次性到位，而是分階段進(jìn)行、歷時(shí)數(shù)年甚至更長(zhǎng)，于是，在同一個(gè)村由于不同時(shí)期多次征地，導(dǎo)致所實(shí)施的政策不一致。有的按5號(hào)令，有的按60號(hào)令，有的按103號(hào)令。政策的變遷是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和城中村改造的發(fā)展而做出的調(diào)整，是必要而合理的，但是在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了一個(gè)村在拆遷過(guò)程中使用了三種政策標(biāo)準(zhǔn)，使得按5號(hào)令拆遷和按60號(hào)令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號(hào)令的政策待遇。

2. 安置土地落實(shí)問(wèn)題?？傮w上來(lái)看，目前的城中村改造對(duì)象往往是最具有開發(fā)價(jià)值的土地已經(jīng)開發(fā)完畢，而留下的邊角余地開發(fā)價(jià)值不大，不少村已經(jīng)出現(xiàn)兩安用地都難以落實(shí)的情況。如西湖街道根據(jù)60號(hào)令已拆遷地應(yīng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥?20畝，已經(jīng)劃歸街道167畝作為生產(chǎn)安置用地，還有153畝土地沒(méi)有劃歸街道;茶子山村政府應(yīng)劃34畝生產(chǎn)用地沒(méi)有落實(shí);岳華村兩安用地應(yīng)批531畝，已批351畝，尚有179畝沒(méi)有落實(shí)。

3.資金缺口問(wèn)題。根據(jù)基層干部自身的初步核算，西湖街道社會(huì)保障資金需要3.2億元，濱湖小區(qū)改為高層建筑建設(shè)資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補(bǔ)償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設(shè)缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因?yàn)槊娣e較小，維持現(xiàn)狀的開發(fā)強(qiáng)度，也難以達(dá)到改善城市環(huán)境的要求。而要維持這種起碼的城市環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，不僅開發(fā)商無(wú)利可圖，業(yè)主也不易接受。這也使得引進(jìn)開發(fā)商建設(shè)的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。

4.資產(chǎn)量化問(wèn)題。“村改居”農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為市民后，在這種不明晰的產(chǎn)權(quán)制度安排下，原村級(jí)集體資產(chǎn)歸誰(shuí)所有，成為廣大農(nóng)民群眾最關(guān)注的問(wèn)題。不論集體資產(chǎn)屬于集體“成員”還是屬于集體“組織”，但將集體資產(chǎn)歸屬追蹤到個(gè)人時(shí)，集體資產(chǎn)應(yīng)屬于集體組織全體成員所有。但就一個(gè)具體的村而言，集體經(jīng)濟(jì)組織有多少資產(chǎn)，特別是可計(jì)量的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)如流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等，每個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員又擁有其中的多少股份，集體經(jīng)濟(jì)組織成員并不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產(chǎn)的關(guān)系是“人人所有，人人沒(méi)有”，“玻璃箱子，看得見(jiàn)摸不著”。意思是說(shuō)，雖然集體資產(chǎn)集體所有，但并沒(méi)有規(guī)定集體資產(chǎn)屬于哪些具體成員的，各個(gè)成員又擁有多少，就好像玻璃箱子里面的金錢，隔著玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔(dān)心集體資產(chǎn)被平調(diào)流失，多年來(lái)辛辛苦苦創(chuàng)造積累的財(cái)富一夜“付之東流”，另一個(gè)方面又擔(dān)心今后集體資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益，怕福利沒(méi)有保障。在本次調(diào)查中就有60.6%的村民關(guān)注“拆遷過(guò)程中的違法行為”;

5.拆遷問(wèn)題。調(diào)查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市總體規(guī)劃內(nèi)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的“農(nóng)村社區(qū)”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對(duì)“補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)”和“房屋拆遷后的生活來(lái)源”存在疑問(wèn)，因此，對(duì)“城中村”改造抱消極態(tài)度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，長(zhǎng)期生活在相對(duì)封閉的村落文化環(huán)境中，對(duì)社區(qū)管理、城市觀念、城市生活方式產(chǎn)生一種抵觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進(jìn)程。相當(dāng)部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來(lái)租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)好處，從而對(duì)“城中村”的改造有抵觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對(duì)改革后生活出路問(wèn)題的諸多憂慮，使村民害怕變化安于現(xiàn)狀，存在對(duì)改造的恐懼，抵制甚至對(duì)抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現(xiàn)。有些村莊就算同意改造，也會(huì)擔(dān)心政府承諾不兌現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)損失得不到合理的補(bǔ)償。農(nóng)民的后顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨著村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。

三、xx區(qū)“城中村”改造的對(duì)策建議

鑒于前述提出的“城中村”存在的問(wèn)題和困難，建議結(jié)合“城中村”的改造具體情況采取以下措施：

(一)建立城中村改造的長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)步扎實(shí)推進(jìn)城中村改造。

1、建立改造長(zhǎng)效機(jī)制。隨著城市建設(shè)范圍的不斷擴(kuò)大與發(fā)展，應(yīng)建立健全長(zhǎng)效的“城中村”綜合改造工作機(jī)制，為改造工作的順利進(jìn)行提供保障。建議進(jìn)一步健全機(jī)構(gòu)，成立“城中村”問(wèn)題的長(zhǎng)期性機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)化辦理全市“城中村”綜合改造的規(guī)劃、用地、拆遷及其建設(shè)手續(xù);加強(qiáng)與區(qū)、村“城中村”綜合改造部門的交流;對(duì)區(qū)、村“城中村”綜合改造部門實(shí)施行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo);完善“城中村”綜合改造工作的長(zhǎng)效投入機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)“城中村”綜合改造資金的監(jiān)督管理，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，加大對(duì)村民轉(zhuǎn)居民后的社會(huì)保障投入。

2、加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。城中村改造絕非一時(shí)一地之事，而是伴隨著城市化過(guò)程中所出現(xiàn)的必然產(chǎn)物。因此，城中村改造應(yīng)當(dāng)樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，在新的城市化過(guò)程中，就應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)那種利用價(jià)值高的土地開發(fā)殆盡，而農(nóng)民則局促于一小塊土的“城中村”死角現(xiàn)象。這些死角現(xiàn)象，歸根結(jié)底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調(diào)研給我們的啟示是，我區(qū)應(yīng)當(dāng)加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，盡可能實(shí)現(xiàn)整村開發(fā)，整村改造。這樣做，表現(xiàn)上看，初始投入較高，但最終來(lái)看，要比留下最后的死角再讓政府來(lái)買單的做法，其實(shí)節(jié)約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對(duì)于各方來(lái)說(shuō)，是一個(gè)雙贏的結(jié)局。總之，統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)“城中村”改造工作的重要性和長(zhǎng)期性，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，用以指導(dǎo)我區(qū)未來(lái)的城市建設(shè)進(jìn)程，這也是建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)的重要方針。

3、引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識(shí)。目前城中村部分村民的心態(tài)不是很健康，還不能適應(yīng)規(guī)范化的城市社會(huì)管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區(qū)封閉式管理可以，出物業(yè)管理費(fèi)不行。這種心態(tài)對(duì)于城中村改造的順利開展構(gòu)成嚴(yán)重的障礙。對(duì)此，一方面要加強(qiáng)村民的教育，引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識(shí);另一方面，也要求政府不能手軟，針對(duì)極個(gè)別態(tài)度惡劣，影響很壞的典型，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)法律程序處理，避免法外妥協(xié)，從而給其他人樹立壞榜樣。

(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩(wěn)步推進(jìn)

1、加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)、完善投資機(jī)制，促進(jìn)政府、村集體、開發(fā)商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實(shí)效、推向市場(chǎng)”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造，推動(dòng)xx市“城中村”改造工作的開展。優(yōu)先鼓勵(lì)采取市場(chǎng)出讓土地的方式來(lái)推進(jìn)城中村改造。這樣做的好處在于，相比較村集體自我改造，其資金實(shí)力雄厚，規(guī)劃設(shè)計(jì)更能夠滿足城市建設(shè)需求，同時(shí)也減少政府的負(fù)擔(dān)。鼓勵(lì)村集體自身籌措資金開發(fā)或者與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，最大程度實(shí)現(xiàn)城中村改造中的農(nóng)民利益。公益性拆遷則由政府負(fù)擔(dān)。

2、做好土地文章，充分發(fā)掘村級(jí)土地的儲(chǔ)備。針對(duì)所有60號(hào)令承諾的兩安用地尚未落實(shí)或者雖然劃撥但未建設(shè)的城中村(西湖街道等)，應(yīng)當(dāng)按照103號(hào)令執(zhí)行，將兩安用地收回，和其他村(岳華村、望岳村等)可開發(fā)的土地一起進(jìn)入市場(chǎng)。通過(guò)盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結(jié)構(gòu)，讓村集體經(jīng)濟(jì)壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進(jìn)行。

一是要靠村集體主導(dǎo)。在二元體制下，城中村實(shí)際與城市管理相脫節(jié)，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發(fā)商主導(dǎo)城中村的改造，其矛盾會(huì)變得非常尖銳，改造工作會(huì)變得非常被動(dòng)。若由村集體充當(dāng)改造主體，村民的障礙問(wèn)題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之后村民是最大收益者，村民就會(huì)有動(dòng)機(jī)參與和出謀劃策，有利于改造工作的推進(jìn)和項(xiàng)目實(shí)施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會(huì)必要。

二是要靠土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在城中村改造中，拆遷安置補(bǔ)償，改造工程實(shí)施都需要資金支撐。實(shí)踐證明，當(dāng)前最可行的辦法是利用村集體土地發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)，由政府出臺(tái)政策，置換土地或變換集體土地為國(guó)有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地?fù)Q資金的方式進(jìn)行城中村改造，從土地運(yùn)營(yíng)中解決村民的社會(huì)保障和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金困惑，又以集體經(jīng)濟(jì)的收益解決村民的生存生活問(wèn)題。

三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現(xiàn)實(shí)的，只能出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如土地性質(zhì)變換、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、拆遷安置、社會(huì)保障、審批稅費(fèi)、土地出讓等政策，只有政策出臺(tái)了，改造的主體才會(huì)變得多元化，村民的參與熱情和市場(chǎng)的投資熱情才會(huì)與日俱增。

(三)立足具體情況，穩(wěn)步開展改造工作

首先，應(yīng)盡快起草、制定《xx區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦法》?！掇k法》應(yīng)該包括以下內(nèi)容：

1、明確農(nóng)村集體資產(chǎn)的法律定義。一般包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容:(1)法律規(guī)定為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地、魚塘、牧場(chǎng)、水面等自然資源，農(nóng)村的宅基地、自留地;(2)集體經(jīng)濟(jì)組織投資形成的房屋建筑物、構(gòu)筑物、交通工具、機(jī)械設(shè)備、農(nóng)田水利設(shè)施以及教育、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;(3)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的積累資金和債權(quán)，以及通過(guò)公共積累、投資投勞所興辦的集體企業(yè)資產(chǎn);(4)集體經(jīng)濟(jì)組織在股份制企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和中外合作、合資企業(yè)中按照協(xié)議及章程規(guī)定屬于集體所有的資產(chǎn);(5)接受國(guó)家、經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)人無(wú)償資助的資產(chǎn);(6)集體經(jīng)濟(jì)組織出資購(gòu)買的股票、債券、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券;(7)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的無(wú)形資產(chǎn)及待界定資產(chǎn);(8)依法屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的其他資產(chǎn)。

關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報(bào)告各類報(bào)告2、明確集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人的基本原則。我們認(rèn)為，在處理這個(gè)問(wèn)題時(shí)應(yīng)堅(jiān)持四個(gè)原則:一是必須保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定;二是不能贊成農(nóng)村集體資產(chǎn)流失或分光吃凈;三是要照顧到社區(qū)絕大多數(shù)農(nóng)民的切身利益;四是應(yīng)盡量避免不負(fù)責(zé)任的擱置問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)將集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人作為一個(gè)基本的原則。同時(shí)要對(duì)股權(quán)設(shè)置的原則、貢獻(xiàn)股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問(wèn)題予以明確。

3、健全資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司法人治理結(jié)構(gòu)。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)至今沒(méi)有比較統(tǒng)一的明確的規(guī)范，因此立法中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的問(wèn)題最主要的是解決其性質(zhì)問(wèn)題。農(nóng)村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人為建立健全有效的法人治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件。股東代表大會(huì)的主要作用是選舉董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的成員，批準(zhǔn)董事會(huì)的年度預(yù)算、決算方案，以及重大投資決策。董事會(huì)的主要職責(zé)是決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案，制訂公司的年度預(yù)算、決算方案，決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經(jīng)理。董事長(zhǎng)應(yīng)由董事會(huì)選舉產(chǎn)生，總經(jīng)理由董事會(huì)聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長(zhǎng)的政企不分格局。這有利于強(qiáng)化集體資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的有效監(jiān)督，減少集體資產(chǎn)的流失。

4、規(guī)范農(nóng)村集體資產(chǎn)的管理方式。農(nóng)村集體資產(chǎn)既不同于國(guó)有資產(chǎn)，也不同于城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)。根據(jù)它所具有的社區(qū)性、廣泛性、復(fù)雜性等特殊性質(zhì)，農(nóng)村集體資產(chǎn)管理必須按照民主、公開的原則，社區(qū)全體農(nóng)民參與監(jiān)督管理與社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織代行管理相結(jié)合進(jìn)行。因此，為防止集體資產(chǎn)的流失，辦法中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)建立健全社區(qū)農(nóng)民的四項(xiàng)監(jiān)督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會(huì)制度，凡涉及集體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等與群眾利益密切相關(guān)的重大事項(xiàng)，都必須按權(quán)屬關(guān)系經(jīng)成員(代表)大會(huì)討論決定;二是民主決策制度。在社區(qū)內(nèi)部建立主要由農(nóng)民代表組成的集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，作為社區(qū)農(nóng)民參與資產(chǎn)管理的日常決策機(jī)構(gòu)，也是成員(代表)大會(huì)的日常機(jī)構(gòu);三是民主理財(cái)制度。在社區(qū)全體農(nóng)民選出成員代表大會(huì)基礎(chǔ)上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財(cái)小組;四是農(nóng)村集體資產(chǎn)管理公開制度。在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，明確集體資產(chǎn)的用途，合理設(shè)置貢獻(xiàn)股的標(biāo)準(zhǔn)，為集體資產(chǎn)尋找最佳的投資途徑，形成集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)的保值增值。

其次，根據(jù)本區(qū)各村的實(shí)際情況，制定最佳的改造方案。目前，全國(guó)各地城中村改造大概有五種模式：政府統(tǒng)征儲(chǔ)備模式。即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國(guó)有土地，對(duì)城中村進(jìn)行拆遷改造，對(duì)拆遷戶進(jìn)行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補(bǔ)城中村改造支出，如我區(qū)西湖漁場(chǎng)可采取該種模式進(jìn)行城中村改造;市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)作模式。即由開發(fā)商融資改造，政府主要負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃，對(duì)改造項(xiàng)目用地進(jìn)行“招、拍、掛”;社區(qū)自主改造模式。即對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好，村民比較富裕的村莊(社區(qū))由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營(yíng)組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)營(yíng)聯(lián)建，政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業(yè)園區(qū)出資對(duì)村莊進(jìn)行改造，村莊騰出土地用于企業(yè)園區(qū)發(fā)展，這一模式主要用于工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)和生態(tài)園區(qū)附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)的地方。xx區(qū)各個(gè)城中村應(yīng)該根據(jù)怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場(chǎng)化、基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)化”上找出路。

最后，抓住機(jī)遇，順應(yīng)發(fā)展，推動(dòng)本區(qū)城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應(yīng)當(dāng)包括后期的小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理等方面。現(xiàn)在已經(jīng)建成的安置小區(qū)在xx區(qū)數(shù)量較大，普遍缺乏物業(yè)管理，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，致使已經(jīng)“村轉(zhuǎn)居”的村民仍然享受不到城市小區(qū)的好處。因此，在城中村公共物品和服務(wù)的供給上，政府必須向城中村提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共物品，但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式。由于物業(yè)管理企業(yè)有著與業(yè)主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點(diǎn)，政府可以將大量的事務(wù)性的工作通過(guò)有償委托的方式由物業(yè)管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領(lǐng)導(dǎo)的工作量，還可以使企業(yè)取得一定的效益，有利于創(chuàng)造政府、業(yè)主和物業(yè)公司共贏的局面，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)基層的高效管理。

四、總結(jié)

“城中村”是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象,有其長(zhǎng)期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)，因此徹底解決“城中村”問(wèn)題也將是個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程，是項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作。在進(jìn)一步的城市進(jìn)化進(jìn)程中，需要建立有效政府監(jiān)管機(jī)制，加大對(duì)“城中村”改造項(xiàng)目招商引資活動(dòng)的扶持力度,加強(qiáng)城市一體化管理，同時(shí)根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去強(qiáng)調(diào)生態(tài)體,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現(xiàn)xx區(qū)、xx市乃至全國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。

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