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房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇一
(一)已納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)
1.建筑企業(yè)。截至20xx年9月(下同),我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家,其中,二級(jí)資質(zhì)的7家,三級(jí)資質(zhì)的4家,20xx年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元,20xx年前三季度實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值40.98億元。(見附表1)
2.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家(20xx年新入庫(kù)4家),其中,二級(jí)資質(zhì)的3家,三級(jí)資質(zhì)的12家,暫定級(jí)4家,20xx年完成投資25.7億元,20xx年前三季度完成投資15.7億元。(見附表2)
(二)未納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)
1.建筑企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的建筑企業(yè)有16家,其中本地4家,外地12家,據(jù)推算全年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值約20億元。(見附表3)2.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有12家,其中本地2家,外地12家,據(jù)統(tǒng)計(jì)已開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資約45億元。(見附表4)(三)退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)
因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審,被省住建廳注銷資質(zhì)等級(jí)證書先后退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)。(見附表5)
按照《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計(jì)單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定,外來(lái)法人單位下屬跨省的分支機(jī)構(gòu),并具備一定條件的,經(jīng)與分支機(jī)構(gòu)上級(jí)法人單位協(xié)商一致,并經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局認(rèn)可,可視同法人單位處理,納入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)。為摸清我縣外來(lái)企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況,今年4月,我們進(jìn)行了專題調(diào)研,結(jié)果表明若要具體實(shí)施還存在著一些制約因素。
(一)堅(jiān)持本地注冊(cè)對(duì)外來(lái)企業(yè)沒有強(qiáng)制約束力。外來(lái)企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),只受業(yè)務(wù)范圍和項(xiàng)目規(guī)模約束,不受地理區(qū)域限制。住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》(建市〔20xx〕92號(hào))規(guī)定:建立統(tǒng)一開放的市場(chǎng)體系,規(guī)范備案管理,不得排斥、限制外地企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)的準(zhǔn)入條件,不得強(qiáng)制外地企業(yè)參加培訓(xùn)或在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸镜?。這對(duì)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶來(lái)了政策制約。
(二)堅(jiān)持本地注冊(cè)導(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)受限。外來(lái)企業(yè)在注冊(cè)、入庫(kù),需更名申報(bào),這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標(biāo)活動(dòng)中使用的原名稱不符,且企業(yè)資質(zhì)亦與項(xiàng)目招標(biāo)要件不符,自動(dòng)失去競(jìng)標(biāo)資格。
(三)堅(jiān)持本地注冊(cè)影響后期監(jiān)督管理。外來(lái)注冊(cè)企業(yè)具有流動(dòng)性,工程竣工后若再無(wú)項(xiàng)目,則會(huì)轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷,其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目一旦出現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量或配套設(shè)施問題,追責(zé)難以找到責(zé)任主體,可能會(huì)帶來(lái)諸多信訪矛盾和遺留問題。
(四)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶給外來(lái)企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,三級(jí)及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越薄弱,外來(lái)企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊(cè)。即使走資質(zhì)升級(jí)增項(xiàng)途徑,至少需要2至4年時(shí)間,且在注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、專業(yè)人才等方面要求更高,制約企業(yè)發(fā)展壯大。
(五)堅(jiān)持本地注冊(cè)易受原注冊(cè)地干擾。按照統(tǒng)計(jì)制度,建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國(guó)稅、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊(cè)地外,其余稅費(fèi)均上繳我縣。若外來(lái)企業(yè)在申請(qǐng)注冊(cè),原注冊(cè)地出于地方保護(hù)角度,既會(huì)在承辦相關(guān)手續(xù)中設(shè)置障礙,也會(huì)通過(guò)約談當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊(cè)。
(一)生機(jī)旺盛型。此類企業(yè)抓住了機(jī)遇,盤活了資源,通過(guò)升級(jí)增項(xiàng)不斷發(fā)展壯大,制定了明晰的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃,步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國(guó)房產(chǎn)計(jì)劃3年內(nèi)組建集團(tuán)公司,5年內(nèi)進(jìn)入市五強(qiáng),二十年內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值200億元,進(jìn)入省20強(qiáng);發(fā)響建司計(jì)劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級(jí),力爭(zhēng)年產(chǎn)值2.5億元以上,上交稅費(fèi)900萬(wàn)元以上。
(二)維持現(xiàn)狀型。此類企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀,資質(zhì)遲遲未能升級(jí),占有市場(chǎng)份額不多,實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模不大,且依賴掛靠項(xiàng)目,缺乏發(fā)展后勁,業(yè)績(jī)近幾年無(wú)大的提升。;三建司承建項(xiàng)目大多集中在區(qū)鄉(xiāng),規(guī)模小,種類雜。
(三)轉(zhuǎn)向發(fā)展型。此類企業(yè)發(fā)展到一定水平后,主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的收入和利潤(rùn)大幅下降,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到影響和制約。市場(chǎng)前景不明朗,不樂觀,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已開始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國(guó)際酒店,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始向酒店服務(wù)業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移,以解決公司員工的社會(huì)保障問題。
(四)萎縮低迷型。此類企業(yè)一般是先有項(xiàng)目再相機(jī)成立,在經(jīng)營(yíng)完項(xiàng)目后便陷入困頓,無(wú)強(qiáng)力經(jīng)費(fèi)支撐,無(wú)人才技術(shù)保障,無(wú)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施,有日趨名存實(shí)亡的危險(xiǎn)。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級(jí),工程技術(shù)人員僅3人,20xx年無(wú)工程項(xiàng)目,市場(chǎng)生存力弱;高品房產(chǎn)在開發(fā)完伴山風(fēng)景項(xiàng)目后,目前沒有新項(xiàng)目開發(fā)。
(一)資金壓力大,本地企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。一是墊資情況普遍。建筑市場(chǎng)急劇膨脹,使一些項(xiàng)目單位在工程發(fā)包時(shí),將能否墊資作為考察企業(yè)實(shí)力和簽訂合同的重要條件,有些工程項(xiàng)目墊資高達(dá)90%,而政府bt項(xiàng)目多是全墊資;二是工程款項(xiàng)拖欠。項(xiàng)目在建時(shí),企業(yè)難按工程進(jìn)度收到相應(yīng)資金,竣工后也被長(zhǎng)期拖欠,使預(yù)期效益受損,即使再有項(xiàng)目也無(wú)力承接;三是企業(yè)融資困難。在國(guó)家對(duì)建筑、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下,企業(yè)貸款難、貸款貴,走民間融資途徑則利率更高;四是稅費(fèi)收取較高。除基本稅費(fèi)外,另有殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等,大約占到了資金總額的十分之一;五是銷售有價(jià)無(wú)市。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)供過(guò)于求,形成住房高空置率,造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織,影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。
(二)資質(zhì)升級(jí)難,本地企業(yè)發(fā)展受限。一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高,人才要求越嚴(yán)格,高級(jí)職稱人員、中級(jí)職稱、基本技術(shù)人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制,現(xiàn)實(shí)中符合條件的人才嚴(yán)重不足;二是缺乏業(yè)績(jī)支撐。企業(yè)以前礙于實(shí)力,做的業(yè)績(jī)較難符合要求,比如申報(bào)建筑企業(yè)一級(jí)資質(zhì),必須提供近5年工作業(yè)績(jī),且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項(xiàng)必備條件;三是缺乏資金支撐。不同等級(jí)有不同的注冊(cè)資金約束,比如申報(bào)房產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì),企業(yè)注冊(cè)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元,實(shí)際情況讓人望而卻步;四是缺乏設(shè)備支撐。企業(yè)升級(jí)必須要具有與資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測(cè)設(shè)備,原先的設(shè)備設(shè)施已然不夠,補(bǔ)充購(gòu)置無(wú)形中會(huì)加大資金壓力。企業(yè)長(zhǎng)期不能升級(jí),發(fā)展停滯便不可避免。
(三)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈,本地企業(yè)利潤(rùn)薄弱。一是項(xiàng)目招標(biāo)僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)高速發(fā)展,外來(lái)企業(yè)越來(lái)越多,有的建立了項(xiàng)目部和分公司,同一個(gè)項(xiàng)目十?dāng)?shù)家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已屢見不鮮,“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實(shí)力,更比拼忍耐,繼而引發(fā)殘酷的價(jià)格戰(zhàn);二是承攬工程有心無(wú)力。我縣無(wú)一家一級(jí)、特級(jí)資質(zhì)企業(yè),承攬范圍受到限制,在重大項(xiàng)目的招投標(biāo)中,與外來(lái)企業(yè)實(shí)力懸殊,幾乎沒什么機(jī)會(huì),只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展,尋找剩余機(jī)會(huì),甚至有時(shí)依賴掛靠項(xiàng)目支撐。一些外來(lái)企業(yè)中標(biāo)后,將項(xiàng)目分解賣給本地企業(yè)做,既轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn),又坐收差價(jià)之利;三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項(xiàng)目,為追求“短平快”,常被發(fā)包給無(wú)承攬資質(zhì)的個(gè)體施工隊(duì)、服務(wù)隊(duì)。在暴利的誘惑驅(qū)使下,房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“三違”(違法用地、違法建設(shè)、違法銷售)現(xiàn)象突出,鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止,嚴(yán)重沖擊著縣域房產(chǎn)市場(chǎng);四是成本抬高無(wú)可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場(chǎng),以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價(jià)格,嚴(yán)重?cái)_亂了正常的市場(chǎng)秩序,增加了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本,極大壓縮了企業(yè)利潤(rùn)空間。
(四)預(yù)測(cè)預(yù)警弱,本地企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)難料。一是宏觀政策預(yù)警弱。國(guó)家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策,必然會(huì)影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展,而研究國(guó)家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋;二是安全評(píng)估預(yù)警弱。在競(jìng)標(biāo)選擇項(xiàng)目上,企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益,而忽略從項(xiàng)目與企業(yè)實(shí)際進(jìn)行嚴(yán)格的安全評(píng)估,項(xiàng)目到手后勉為其難,以致安全風(fēng)險(xiǎn)難控、合同履行艱難,企業(yè)形象受損;三是融資投資預(yù)警弱。行業(yè)特點(diǎn)決定了建筑、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金運(yùn)轉(zhuǎn),投入規(guī)模增速快,而企業(yè)承接項(xiàng)目更多依靠銀行貸款和民間融資,資產(chǎn)負(fù)債率始終處于高位,一旦資金鏈斷裂,后果難以想象;四是市場(chǎng)前景預(yù)警弱?;诜?jī)r(jià)上漲預(yù)期,一些投機(jī)性購(gòu)房營(yíng)造繁榮假象,助推房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急功近利,不把握市場(chǎng)環(huán)境變化,不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律盲目上馬開發(fā),導(dǎo)致銷售市場(chǎng)疲軟。
(一)造血幫扶,破解企業(yè)資金瓶頸。一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實(shí)力,政府性項(xiàng)目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當(dāng)減少企業(yè)墊資部分,為企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)留有余地;二是及時(shí)支付工程款。財(cái)政撥款的工程項(xiàng)目支付進(jìn)度款時(shí),應(yīng)多從企業(yè)的角度考慮,簡(jiǎn)化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié),按施工合同約定及時(shí)支付,減輕施工單位的壓力;三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設(shè)備、在建工程和應(yīng)收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔(dān)保形式,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、貸款利率、擔(dān)保費(fèi)率等方面扶持企業(yè)發(fā)展;四是適當(dāng)降低費(fèi)稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費(fèi)稅種類,在營(yíng)業(yè)稅、項(xiàng)目建設(shè)保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等方面能減則減,盡可能減少企業(yè)上繳費(fèi)稅總額。
(二)轉(zhuǎn)型升級(jí),促進(jìn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展。一是夯實(shí)人才隊(duì)伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進(jìn)和培育機(jī)制,充實(shí)緊缺崗位專業(yè)人才。對(duì)業(yè)績(jī)突出的優(yōu)秀人員,破格評(píng)定技術(shù)資格;二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源,通過(guò)兼并或重組方式,培育一兩家具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的知名企業(yè)、品牌企業(yè),延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條,穩(wěn)妥推行咨詢、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、管理、服務(wù)一體化;三是引導(dǎo)多元發(fā)展。鼓勵(lì)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),堅(jiān)持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營(yíng)”的思路,承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領(lǐng)域拓展,向“高、精、?!卑l(fā)展;四是實(shí)施優(yōu)惠政策。對(duì)晉升資質(zhì)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅增長(zhǎng)、承攬縣外工程項(xiàng)目或提供縣外建筑勞務(wù)、優(yōu)質(zhì)工程獲獎(jiǎng)、取得科技創(chuàng)新專利的企業(yè),分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)購(gòu)置設(shè)備設(shè)施,給予貸款貼息政策。
(三)依法整治,規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序。一是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入清出。堅(jiān)決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審查外來(lái)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及信用信譽(yù)情況,對(duì)不符合條件的禁止進(jìn)入。同時(shí),強(qiáng)化已進(jìn)入企業(yè)的監(jiān)督管理,對(duì)有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅(jiān)決清出市場(chǎng);二是加強(qiáng)招投標(biāo)管理。嚴(yán)明招投標(biāo)紀(jì)律,規(guī)范招投標(biāo)程序,體現(xiàn)公開公平公正原則,完善綜合評(píng)標(biāo)和合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法,提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先,堅(jiān)決遏制和打擊圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價(jià)報(bào)價(jià)等違法違規(guī)行為;三是實(shí)施項(xiàng)目兼顧平衡。當(dāng)前建設(shè)固然離不開外來(lái)企業(yè),但在吸引外來(lái)企業(yè)來(lái)平投資的同時(shí),也要關(guān)注本地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展,一些工程項(xiàng)目鼓勵(lì)可以通過(guò)“抱團(tuán)取暖”的方式參與,使之既能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從外來(lái)企業(yè)那里汲取經(jīng)驗(yàn),又不至于在劃分蛋糕時(shí)面對(duì)過(guò)于直接殘酷的競(jìng)爭(zhēng)而餓死;四是強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì),嚴(yán)厲打擊建筑、房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法用地、違法建設(shè)、違法銷售、無(wú)資質(zhì)承包等擾亂市場(chǎng)秩序行為,嚴(yán)格整治建材市場(chǎng),對(duì)囤積居奇、哄抬物價(jià)、串通漲價(jià)等人、事,發(fā)現(xiàn)一起曝光一起,從嚴(yán)從快從重處理。
(四)強(qiáng)化監(jiān)測(cè),增強(qiáng)企業(yè)御險(xiǎn)能力。一是政府開展綜合監(jiān)測(cè)預(yù)警。出臺(tái)相應(yīng)政策和措施,建立完善經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng),深入研究建筑、房產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的波動(dòng)及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計(jì)等部門要開展經(jīng)常性的業(yè)務(wù)合作,加強(qiáng)對(duì)全縣建筑、房地開發(fā)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè),根據(jù)掌握的信息,全面評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn),作出科學(xué)分析和預(yù)測(cè)預(yù)警;二是企業(yè)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防范。防范法律風(fēng)險(xiǎn),避免“合同陷阱”、“招投標(biāo)陷阱”,及時(shí)維權(quán);防范決策風(fēng)險(xiǎn),重大的經(jīng)營(yíng)決策應(yīng)經(jīng)過(guò)企業(yè)班子集體研究決定,總經(jīng)理要對(duì)本單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé);防范資金風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格控制成本,控制貸款和擔(dān)保規(guī)模,完善資金籌集管理;防范質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn),大力開展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè),實(shí)行質(zhì)量安全全過(guò)程監(jiān)督;防范市場(chǎng)前景風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)適時(shí)研究分析宏觀形勢(shì),及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路及目標(biāo)任務(wù),牢牢把握自身發(fā)展主動(dòng)權(quán)。
(五)強(qiáng)化入庫(kù),真實(shí)反映發(fā)展成果。住建、統(tǒng)計(jì)部門加強(qiáng)指導(dǎo),凡符合條件的一律及時(shí)申報(bào)入庫(kù),比如,具備條件的勞務(wù)企業(yè)等。可創(chuàng)造條件的實(shí)行企業(yè)主管單位負(fù)責(zé)制,比如,縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團(tuán)、縣交運(yùn)局負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)重新入庫(kù)。同時(shí),進(jìn)一步夯實(shí)各在庫(kù)建筑房產(chǎn)企業(yè)直報(bào)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作,確保“數(shù)出有據(jù)”。
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇二
住房公積金管理得好與壞,直接關(guān)系到廣大干部職工的切身利益,也是最受人們關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。為此,我們組織部分縣政協(xié)委員對(duì)我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強(qiáng)烈的問題進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
我縣自xxx年參加住房公積金以來(lái),截止20xx年月6月30日止,全縣共有184個(gè)單位,8209人參加繳存住房公積金,共歸集住房公積金:5087萬(wàn)元,其中,累計(jì)個(gè)人住房公積金提取額:1261萬(wàn)元,定期存款:2450萬(wàn)元,活期存款:523萬(wàn)元,貸款余額:853萬(wàn)元,(自參加住房公積金以來(lái),發(fā)放貸款348筆共1185萬(wàn)元),現(xiàn)有住房公積金:3826萬(wàn)元,歷年住房公積金增值收益72萬(wàn)元。繳存比例:
①縣財(cái)政供養(yǎng)人員:按工資收入的5%繳交;
②企業(yè)繳存比例皆超過(guò)5%,個(gè)別甚至達(dá)到20%。住房公積金繳存人數(shù)從xxx年開始逐年增加,繳存的住房公積金也逐年上升。
xx年來(lái),縣房產(chǎn)管理部門對(duì)住房公積金的管理,從總體上來(lái)看還是好的。一是能夠認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院350號(hào)令精神,遵循“住房委員會(huì)決策,住房公積金中心運(yùn)作,銀行專戶存儲(chǔ),財(cái)政監(jiān)督”的原則,逐步建立和完善各種管理規(guī)章制度,特別是建立了公積金貸款會(huì)議審批制,為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面,也能按照全省統(tǒng)一的操作流程實(shí)施管理,對(duì)歷年公積金增值收益的72萬(wàn)元的使用,除提取20萬(wàn)元作為貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金外,其余用于管理費(fèi)和建設(shè)廉租住房的補(bǔ)充資金,至今沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)管理使用住房公積金的問題??偠灾铱h在機(jī)構(gòu)設(shè)置、繳存、提取和使用、接受監(jiān)督等方面的工作都日趨完善,特別是在縣房產(chǎn)管理局的不懈努力下,參繳住房公積金人員的住房環(huán)境得到了不斷改善,全縣住房公積金工作取得了一定的成績(jī),并且走在了全省各縣市的前列,受到了省主管部門的表?yè)P(yáng)。
(一)沒有給部分繳存戶發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡,個(gè)人知情權(quán)得不到充分體現(xiàn)。我縣的住房公積金在建設(shè)銀行和工商銀行x支行開設(shè)了專戶,工商銀行已給其負(fù)責(zé)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和教育醫(yī)療及企業(yè)單位繳存?zhèn)€人發(fā)放了儲(chǔ)蓄卡,繳存戶隨時(shí)可以查詢繳存情況。但建設(shè)銀行x支行至今尚未發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡,造成其負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位繳存戶無(wú)法曉知個(gè)人繳存數(shù)額和財(cái)政配套數(shù)額的詳情,繳存戶要求建設(shè)銀行盡快發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡。
(二)房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少,用于建設(shè)文明小區(qū)的資金有多少,現(xiàn)在還剩余多少,這些情況審計(jì)、紀(jì)檢、公安、檢察等部門都已審核過(guò),但沒有在一定范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。
(三)規(guī)章制度和辦事程序沒有及時(shí)上墻,給服務(wù)對(duì)象帶來(lái)不便。縣房產(chǎn)局雖然建起了新的營(yíng)業(yè)大廳,改善了服務(wù)環(huán)境,但是沒有及時(shí)把住房公積金的各種規(guī)章制度和有關(guān)事項(xiàng)的辦理程序張貼在墻上,不利于繳存戶辦理有關(guān)公積金的各項(xiàng)事宜。
(一)縣住房公積金主管部門要督促建設(shè)銀行盡快發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡,還住房公積金繳存戶的知情權(quán)。據(jù)了解建設(shè)銀行已計(jì)劃發(fā)卡,希望抓緊做好此項(xiàng)工作,因?yàn)楝F(xiàn)在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)十分發(fā)達(dá),發(fā)卡并非難事,如果再拖是沒有理由的。
(二)要建立和實(shí)施好基礎(chǔ)性工作制度。一是各繳存單位要認(rèn)真審核上報(bào)“住房公積金繳存名冊(cè)”;二是縣房產(chǎn)管理局要向繳存單位發(fā)放《住房公積金手冊(cè)》,由單位發(fā)放到繳存戶個(gè)人手中;三是年終各單位要將“住房公積金職工個(gè)人情況核對(duì)表”公布,讓單位的繳存人員核對(duì)《住房公積金手冊(cè)》的繳存情況,看是否相符。
(三)縣房產(chǎn)管理局每年應(yīng)該向社會(huì)公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開的內(nèi)容包括:按規(guī)定提取的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,提取的管理費(fèi)和用于廉租房的補(bǔ)充資金等,以便繳存戶監(jiān)督。
(四)要提高我縣住房公積金的繳存比例。按政策規(guī)定,財(cái)政供養(yǎng)人員的繳存比例不得低于5%,不能超過(guò)12%。據(jù)了解,省直機(jī)關(guān)的繳存比例已提高到8%。x市去年7月份起也按8%的標(biāo)準(zhǔn)繳存,而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據(jù)地方財(cái)政收入狀況,逐年提高繳交比例,讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。
(五)建議按國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《住房公積金管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和全省的統(tǒng)一做法,把我縣現(xiàn)在實(shí)行的“一月一定”的住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)核算時(shí)間改為“一年一定”,以便簡(jiǎn)化財(cái)政、房產(chǎn)和銀行等部門的操作程序。
(六)縣房產(chǎn)管理局要加大住房公積金的宣傳力度,讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個(gè)人帶來(lái)的益處。如參加住房公積金繳存可以申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房,每筆貸款可高達(dá)30萬(wàn)元,年限長(zhǎng)達(dá)30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作,才能促進(jìn)住房公積金的不斷發(fā)展。
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇三
目前城市住房的種類繁多,有一般商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、承租公房等不同性質(zhì)的房產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì),xx年至xx年上半年,北京市第一中級(jí)人民法院以判決方式共審結(jié)離婚糾紛案件815件,其中涉房產(chǎn)問題案件約690件,占比85%左右。而城市房產(chǎn)因種類繁多,約有450件,占涉房案件65%。其中涉一般商品房約190件、經(jīng)濟(jì)適用房約100件、承租公房70件、房改房45件、央產(chǎn)房25件、軍產(chǎn)房20件。這些房產(chǎn)自身的特性加之與物權(quán)法、合同法及國(guó)家政策存在的協(xié)調(diào)統(tǒng)一問題,使之成為了審判實(shí)務(wù)中疑難問題多發(fā)的領(lǐng)域。如婚前按揭商品房的權(quán)屬及增值利益如何認(rèn)定分割、房改房中工齡優(yōu)惠是何性質(zhì)、軍產(chǎn)房分割時(shí)非軍人一方居住權(quán)如何保障等。
在相關(guān)法律和司法解釋無(wú)法窮盡裁判規(guī)范、理論研究亦存在不足的情形下,實(shí)務(wù)中對(duì)于這些問題的處理方式不盡相同,甚至有矛盾沖突。如何在這些案件中區(qū)分情形,進(jìn)而正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)成為亟需解決的問題。本課題以房產(chǎn)性質(zhì)為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),對(duì)城市中涉及的各類房產(chǎn)在實(shí)務(wù)中反映出的典型問題進(jìn)行系統(tǒng)梳理,力求在現(xiàn)有法律框架基礎(chǔ)上,總結(jié)歸納出具有指導(dǎo)意義的裁判規(guī)范。
婚前按揭商品房的權(quán)屬認(rèn)定及分割:
當(dāng)前離婚訴訟中,婚前按揭房屋成為當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一,爭(zhēng)議的內(nèi)容主要在于此類房屋權(quán)屬如何認(rèn)定,以及如何確定相應(yīng)的增值利益歸屬和分割標(biāo)準(zhǔn)。法院在處理此類案件時(shí),尺度并不統(tǒng)一。對(duì)于權(quán)屬認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)存在分歧,標(biāo)準(zhǔn)不一,甚至采取了回避的態(tài)度,而在此基礎(chǔ)上對(duì)于房屋增值利益的處理,也存在著按照出資比例作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割、一方給予另外一方補(bǔ)償、不予考慮以及平均分割等多種情形。
關(guān)于房屋的權(quán)屬爭(zhēng)議,具體分為以下情形:如有判決認(rèn)為,訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)登記及房屋所有權(quán)證書雖然于婚后辦理取得,但是房屋買賣合同的簽訂、購(gòu)房首付款及相關(guān)稅費(fèi)的交納均發(fā)生于婚前,故房屋應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人婚前購(gòu)買,屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn);另有判決認(rèn)為,房屋雖系一方于婚前簽訂購(gòu)房合同,并支付購(gòu)房首付款及部分按揭貸款,但婚后亦以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付了部分按揭貸款,且于婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋所有權(quán)證,故該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而在更多的判決中,法院對(duì)房屋是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不加以表述。此外,即使在認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的判決中,對(duì)于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的表述也并不一致。如有判決表述為:訴爭(zhēng)房屋系一方婚前購(gòu)買,屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn);另有判決表述為:訴爭(zhēng)房屋系一方婚前合同簽訂、支付首付款并辦理貸款,認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由此產(chǎn)生的問題是,認(rèn)定為是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么?是需要簽訂合同、支付首付款、貸款辦理這些程序部分具備即可還是全部兼?zhèn)洌⒉幻鞔_。
實(shí)務(wù)中,各地法院對(duì)此出臺(tái)的指導(dǎo)性意見也存在較大差異。如上海市高院就是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為判斷標(biāo)準(zhǔn),并不考慮是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得,只要房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下,原則上都認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。即便另一方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的,也仍然以登記為標(biāo)準(zhǔn),登記在一方名下的都是個(gè)人財(cái)產(chǎn);江蘇省高院采取的標(biāo)準(zhǔn)是將房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間與婚姻關(guān)系締結(jié)相聯(lián)系。房屋產(chǎn)權(quán)婚后取得的,該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn),婚前取得的,則為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
在房屋權(quán)屬認(rèn)定不統(tǒng)一的情形下,關(guān)于房屋的增值利益,也存在很多問題:第一,關(guān)于房屋增值利益的法律性質(zhì):司法實(shí)踐中有判決將增值利益認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)、有判決認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)、還有判決沒有確認(rèn)其法律性質(zhì);第二,關(guān)于房屋增值利益處理:在認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情形下,在有的案件中,法院認(rèn)定在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還的貸款及其相應(yīng)增值的部分應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn),予以分割;在有的案件中,法院認(rèn)定雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng),應(yīng)由一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償;還有的案件中,對(duì)于共同還貸部分,只判決歸還本金,對(duì)于對(duì)應(yīng)增值利益的主張,未予支持。在認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形下,有判決考慮共同還貸支付的款項(xiàng)及對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值,根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益原則判決一方給另外一方補(bǔ)償;另有判決則對(duì)于房屋的增值利益平均分割,未考慮當(dāng)事人的具體出資情況。
1、立法層面原因
婚前按揭房屋的權(quán)屬性質(zhì)目前在我國(guó)目前法律層面上尚屬空白。我國(guó)婚姻法第十七條和十八條雖然對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)和一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)分,但限于立法技術(shù),均采取列舉加概括的方式予以規(guī)定。第十七條規(guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有?!八谩贬槍?duì)簡(jiǎn)單商品社會(huì)下的財(cái)物而言,容易操作。但是,按揭房屋作為新型商品,顯然不在婚姻法頒布之初所能預(yù)料的范疇。由于婚前按揭房屋涉及房屋買賣合同的簽訂、首付款的支付、按揭貸款辦理、房屋產(chǎn)權(quán)證書取得等多個(gè)環(huán)節(jié),購(gòu)房的款項(xiàng)中有一方個(gè)人出資還有夫妻共同還貸,相關(guān)法律關(guān)系橫跨婚前婚后,整個(gè)環(huán)節(jié)涉及多種行為,首付款的交款行為是所得的根據(jù),還是入住是所得的根據(jù),還是取得房產(chǎn)證是所得的根據(jù),沒有明確的規(guī)定?;橐龇ń忉屓谑畻l主要針對(duì)此類房屋,但對(duì)于房屋權(quán)屬這一基礎(chǔ)性問題卻采取了回避的態(tài)度,沒有從根本上解決問題。按照該條規(guī)定,婚前按揭房屋在離婚時(shí)由雙方協(xié)議處理。無(wú)法達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。該規(guī)定雖然提供了一個(gè)分割房屋時(shí)的原則,為解決執(zhí)法統(tǒng)一起到積極作用。但是,由于該條對(duì)房屋權(quán)屬認(rèn)定沒有涉及,且婚后雙方共同還貸的部分一旦超過(guò)個(gè)人首付部分,適用婚姻法解釋三第十條產(chǎn)生的不公平與法官良心發(fā)生沖突時(shí),法官會(huì)本能回避該條的適用,進(jìn)而司法不統(tǒng)一的問題依然存在。
2、司法理論層面原因
法律上的不明確導(dǎo)致司法理論上對(duì)此類房屋權(quán)屬認(rèn)定有較大分歧。概括起來(lái),目前主要有個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)、共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)以及混合說(shuō)三種理論。
根據(jù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō),房屋屬于登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)尚未歸還的貸款為購(gòu)房一方的個(gè)人債務(wù)。主要的理由是離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行,并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購(gòu)房款,買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢,一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán),婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化,故離婚時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。
根據(jù)共同財(cái)產(chǎn)說(shuō),我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。所以,不管購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同或按揭貸款的時(shí)間如何,房屋的產(chǎn)權(quán)只能以房屋登記簿和取得的時(shí)間為準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行判斷,而不應(yīng)考慮其他的因素,否則房產(chǎn)登記就會(huì)失去其物權(quán)公示的意義。另外,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得如果都要以引起其變動(dòng)的原因來(lái)判斷的話,那么在婚后取得的財(cái)產(chǎn)中(比如工資、獎(jiǎng)金、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等)有相當(dāng)一部分都是由婚前一方的個(gè)人勞動(dòng)所引起,這些財(cái)產(chǎn)是否也是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?答案顯然是否定的。
根據(jù)混合說(shuō),此類房屋實(shí)際上是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)(婚前個(gè)人支付首付及還貸部分)與婚后共同財(cái)產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體,完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)都不太公平。一方用婚前財(cái)產(chǎn)支付了首付款或者償還了部分銀行貸款,這部分財(cái)產(chǎn)屬于婚前財(cái)產(chǎn),并不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而消滅,也不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn),按照婚姻法關(guān)于婚前財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人的規(guī)定,應(yīng)該予以確認(rèn)和保護(hù)?;楹笕〉玫姆课菟袡?quán)的價(jià)值中,含有按揭貸款一方的婚前財(cái)產(chǎn)。另一方面,買受人婚前支付的首付款或者償還的銀行貸款,只是房屋所有權(quán)價(jià)值的一部分,而婚后夫妻用共同財(cái)產(chǎn)償還的銀行貸款,也凝結(jié)在房屋所有權(quán)的原始價(jià)值之中,從而構(gòu)成了房屋所有權(quán)價(jià)值的另一方面[8]。
以上三種理論中,個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)注重對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù),并從債權(quán)自然轉(zhuǎn)化的角度進(jìn)行了闡述,具有一定的合理性,但物權(quán)設(shè)立登記制度在此不予適用的正當(dāng)性難以讓人信服。同時(shí),雖然離婚訴訟只是夫妻雙方之間的爭(zhēng)議,但對(duì)房屋權(quán)屬定性的結(jié)論卻可能涉及到第三方的利益,僅將研究局限在夫妻之間過(guò)于理想化。共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)將物權(quán)法上的物權(quán)登記適用到婚姻法中夫妻共同財(cái)產(chǎn)所得認(rèn)定上,實(shí)現(xiàn)了婚姻法和物權(quán)法之間的銜接,避免了二者適用上的沖突,但容易引發(fā)的爭(zhēng)議在于放大了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的取得時(shí)間對(duì)于房屋權(quán)屬的影響,易發(fā)生顯失公平的現(xiàn)象,特別是對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記一方的利益保護(hù)不夠?;旌险f(shuō)從房屋資金來(lái)源的角度將個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分,對(duì)于權(quán)屬分析具有積極的意義,但是混合體并不是一個(gè)法律上的概念,在現(xiàn)行法律框架內(nèi),對(duì)其本身如何準(zhǔn)確界定即是一個(gè)問題。
由于房屋權(quán)屬界定上存在著較大的分歧,在關(guān)于此類房屋增值利益的性質(zhì)認(rèn)定及分割問題上,司法理論上也存在個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)、共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)及合理補(bǔ)償說(shuō)三種觀點(diǎn)。個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為,在婚前按揭房屋屬于夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí),房屋的增值部分屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)不應(yīng)參與分割,應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人個(gè)人所有。因?yàn)榉课菰鲋捣譃橹鲃?dòng)增值和被動(dòng)增值,主動(dòng)增值屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以分割,被動(dòng)增值屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)不予分割。按揭房屋的增值是由于市場(chǎng)變化所致并不存在共同經(jīng)營(yíng)共同努力的情況所以應(yīng)當(dāng)屬于被動(dòng)增值不予分割。
共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為,增值利益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),由夫妻雙方享有并予以分割。該觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)婚姻法解釋二規(guī)定,“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”屬于“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”,由于房屋本身的特點(diǎn)使其往往具有投資和消費(fèi)的雙重屬性,二者一般難以區(qū)分,所以將購(gòu)買抵押貸款房屋的行為視為一種投資行為,將投資性房產(chǎn)的增值部分認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以平均分割。這符合公平正義理念,也符合另外一方在締結(jié)婚姻和共同還貸時(shí)對(duì)信賴?yán)娴钠诖?/p>
合理補(bǔ)償說(shuō)在基于房屋屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上認(rèn)為,房屋的增值不是孳息也不屬于投資性收益,是由于市場(chǎng)變化,國(guó)家宏觀調(diào)控等政策性原因造成的,應(yīng)當(dāng)屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由房屋所有權(quán)人享有。但是在婚后另一方參與了共同還貸對(duì)房屋的增值保值作出了一定的貢獻(xiàn),因此夫妻婚姻關(guān)系解除時(shí),對(duì)于房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人對(duì)另一方配偶予以合理補(bǔ)償。
個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)與合理補(bǔ)償說(shuō)在界定房屋的權(quán)屬性質(zhì)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合增值利益的產(chǎn)生原因?qū)Ψ指钤瓌t進(jìn)行了闡述,二者的區(qū)別在于個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)不考慮共同還貸的增值,合理補(bǔ)償說(shuō)則從平衡夫妻雙方利益的角度予以了考慮,就此而言,個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)過(guò)于僵化,合理補(bǔ)償說(shuō)更加符合情理,在實(shí)務(wù)中更具可操作性。共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)秉持公平正義保護(hù)配偶一方利益予以分配值得肯定,但是其認(rèn)為增值利益屬于投資性收益并不準(zhǔn)確,而且完全平均分割漠視了一方婚前個(gè)人出資的增值,也并不是真正意義上的公平。
婚前按揭房屋及其增值利益的權(quán)屬認(rèn)定、分割原則等所涉問題應(yīng)當(dāng)在邏輯統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,綜合予以分析。房屋權(quán)屬的確定是前提,直接關(guān)系到房屋增值利益的歸屬等問題判斷,必須首先對(duì)權(quán)屬作出清晰的界定,并以此為基礎(chǔ),合理進(jìn)行分割。房屋權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)把握的原則:一是具有法律上的依據(jù),二是便于實(shí)務(wù)中的操作。以此為指導(dǎo),我們認(rèn)為,以房屋物權(quán)取得時(shí)間和購(gòu)房財(cái)產(chǎn)來(lái)源為標(biāo)準(zhǔn),將婚前按揭購(gòu)買,婚后共同還貸,產(chǎn)權(quán)婚后登記在婚前購(gòu)買一方名下的房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)更加合理。
我國(guó)物權(quán)法規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?;榍鞍唇曳课葑鳛椴粍?dòng)產(chǎn),其物權(quán)設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)法的規(guī)定,只有完成了不動(dòng)產(chǎn)登記,權(quán)利人才由債權(quán)實(shí)現(xiàn)了物權(quán),取得了真正物權(quán)上的權(quán)利,而這是確定權(quán)屬性質(zhì)的前提。在此基礎(chǔ)上,才能進(jìn)一步確定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。一般認(rèn)為,我國(guó)婚姻法確立的是婚后所得財(cái)產(chǎn)共同制,即只要是婚姻關(guān)系締結(jié)后取得的財(cái)產(chǎn),推定為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于婚后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記取得物權(quán)的房屋(實(shí)務(wù)中往往以取得產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)),屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一方無(wú)需通過(guò)變更登記,即成為另一方婚后取得的房屋的共有權(quán)人,這是婚姻法適用效力的體現(xiàn)?;橐龇ǖ?8條規(guī)定婚后所得歸夫妻共同所有隱含的內(nèi)容是夫妻雙方基于身份關(guān)系的締結(jié),在共同生活中取得的財(cái)產(chǎn)凝結(jié)了雙方共同的勞動(dòng)和努力,即使勞動(dòng)和創(chuàng)造的方式不同。婚前按揭房屋在婚后由夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)還貸,體現(xiàn)了夫妻雙方的協(xié)力,另外一方對(duì)房屋的取得做出了貢獻(xiàn),因此將房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)在實(shí)質(zhì)上亦是合理的.。房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)是基于婚后取得權(quán)屬證明以及房屋中凝結(jié)了夫妻共同勞動(dòng)。至于一方勞動(dòng)或夫妻共同勞動(dòng)在其中所占的比重則不是權(quán)屬認(rèn)定時(shí)考慮的問題,而應(yīng)在分割時(shí)予以考慮。
權(quán)屬認(rèn)定是基礎(chǔ),但問題的核心卻是分割。最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第8條規(guī)定:夫妻共同財(cái)產(chǎn),原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、?%9
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇四
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng),整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng),消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性,因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
1、高水平的城市化目標(biāo),常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2020)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè):20xx年、20xx年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、20xx年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?,并適當(dāng)向東發(fā)展,采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節(jié)點(diǎn),三區(qū)七門戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設(shè)成為“水在城中,城在綠中,綠在陽(yáng)光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區(qū)域分析:
1) 常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心,中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等,其座落于常平商圈區(qū),整個(gè)區(qū)域以小戶型,小面積為主,綠化率低,配套設(shè)施少,其成功銷售的主要原因來(lái)自地段,地段決定它的價(jià)值,此區(qū)域樓盤極具投資性,投資價(jià)值高,回報(bào)快,出租率高,購(gòu)買以香港本地投資客較多,部分買來(lái)住家,其交通購(gòu)物方便,周邊配套設(shè)施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。
2) 西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng),北面為碧湖花園,并期主要以外銷為主,開發(fā)以大戶為主,大面積。主要針對(duì)香港人,新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié),本地人購(gòu)買占80%,本地人購(gòu)房以三戶為主,面積要求在大,對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家,香港人以二房面積小購(gòu)買較多,作為旅游渡假的落腳點(diǎn),北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全,注重環(huán)境,以中心湖為賣點(diǎn),至力打造常平明星樓盤,該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3) 常平南面,常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重,原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價(jià)不等,以中小戶型為主,早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人,其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右,而陽(yáng)光山莊20xx年購(gòu)房80%為內(nèi)地人,常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,目前處于滯銷局面,目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸,其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4) 常平東門區(qū)域,
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院,因市場(chǎng)配套的大力支持,成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),如東田麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,這與常平的規(guī)劃是分不開的,成為常平打造文化新城的有力依托。
5) 麗城開發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福,規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,相鄰新天美地,以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體,其區(qū)域開發(fā)的商品房,配套設(shè)施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),污染小,戶型設(shè)計(jì)超前,購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購(gòu)買的主要原因,來(lái)自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?,F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì),本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì),且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析
針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境為賣點(diǎn),在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,后期購(gòu)房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,03、04年銷售不是很樂觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商,根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計(jì)新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問量也較少,我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;
新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,特設(shè)7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級(jí)材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價(jià)單位毛胚房,造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考,其銷售也逐步回落,作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人,三戶及四房購(gòu)買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好,但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈,品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開發(fā)經(jīng)營(yíng),到施工設(shè)計(jì),還是物業(yè)管理,銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。
3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn),實(shí)際成交價(jià)集中在2700 -4000元/平方米區(qū)間,個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào),現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外,都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇五
樓盤推廣,應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象,這樣個(gè)性突出,容易
引來(lái)市場(chǎng)的關(guān)注,促進(jìn)銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招,使地產(chǎn)舞臺(tái)異彩紛呈。皇達(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢?
賣樓,不僅賣給消費(fèi)者一個(gè)居住空間,還應(yīng)“附贈(zèng)”一種新的生活方式,一種對(duì)美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)。
都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里,失去了綠色,失去了溝通,失去了人生應(yīng)有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里,一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來(lái)的所有電器文化;或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界,一切的感情,一切的一切,在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂。逐漸……這個(gè)城市就會(huì)沒有了歡樂,沒有了激情,沒有了生命力。
假若,有戶人家透過(guò)半掩的玻璃窗,愜意地享受著戶外的盎然綠意,欣賞自然對(duì)人的關(guān)愛,呼吸的不再是嗆鼻的空氣,撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺,這樣的生活,是否是都市中現(xiàn)代人家的追求?
假若,有戶人家在回家的路上,被左鄰右舍問好,道聲工作辛苦了,每一張笑臉,每一聲問候,以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場(chǎng)景,激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心,瑣事的惱怒,輕松地沐浴著都市文明中積極的人文,是否是繁華城市中康樂人家的夢(mèng)境?
如果,您和家人深愛著家,流連于家的溫馨與浪漫,不用去酒吧酣醉,不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄,將每一點(diǎn)關(guān)愛凝注在魂?duì)繅?mèng)繞的心靈居所,或在陽(yáng)臺(tái)上相濡以沫,或在小區(qū)內(nèi)花前月下,是否這就是幸福人家的寫照?
如果,您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘,體會(huì)的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來(lái)的成功與喜悅,領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時(shí)尚與精彩,每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì),新的時(shí)代,是否這就是富貴人家的豪情?
……
這樣的時(shí)代,這樣的都市,這樣的人家,都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營(yíng)造的天堂,把來(lái)自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛,精心締造一處愛的家園,,我們所要闡述的思想與理念。
呼吸著愛的溫馨與親切,一種意境,也是一種夢(mèng)境……
都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛”!我們選擇“愛”作為項(xiàng)目推廣的主題。
考慮到“愛”的表達(dá)不應(yīng)過(guò)于直白,而應(yīng)內(nèi)涵豐富,富有意境,所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個(gè)推廣名,就叫做“l(fā)ove時(shí)代”。
這樣,“愛”的表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚,既突出個(gè)性,主題鮮明,又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。
我們還考慮過(guò)一個(gè)推廣名“幸??燔嚒?,希望這輛快車駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“l(fā)ove時(shí)代”的誘惑,所以只好將“幸??燔嚒狈旁谠帯?/p>
二、 我們會(huì)“被愛”嗎?
我們的“l(fā)ove時(shí)代”主題形象推向市場(chǎng),會(huì)“被愛”嗎?這
是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中,在“水泥森林”的空間里,人們承受著巨大壓力,身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因?yàn)榧矣星?,家有愛,家有歡樂。
皇達(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家,是人們真實(shí)需要的,是心底呼喚的。所以我們對(duì)“l(fā)ove時(shí)代”能引起消費(fèi)者的內(nèi)心共鳴,對(duì)我們“被愛”充滿信心。
我們的“愛”要大聲說(shuō),大聲唱。誰(shuí)來(lái)聽呢?這就要求我們對(duì)目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。
(一) 都市白領(lǐng)一族
文化:程度較高
年齡層次:26-40歲
經(jīng)濟(jì)狀況:中高收入階層,有一定積蓄,具備本項(xiàng)目購(gòu)買能力
購(gòu)房動(dòng)機(jī):自用,多為首次置業(yè)者
購(gòu)買習(xí)慣:理性,有主見,所需戶型適中
重點(diǎn)分布區(qū)域:羅湖、福田
家庭結(jié)構(gòu):2-5人
2人,為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長(zhǎng),注重溫馨浪漫。
3人,為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上,資金投入也會(huì)傾斜。
4人,3口之家加一位長(zhǎng)輩,消費(fèi)更趨理性。
5人,3口之家加一方父母雙親,三世同堂,共享天倫之樂。
分析以上特點(diǎn),在廣告策略上,強(qiáng)化主題形象,豐富文化內(nèi)涵,針對(duì)訴求對(duì)象的細(xì)分,有的放矢地展開訴求。如對(duì)2人世界,重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫,共筑愛巢。對(duì)5口之家,則突出理性親情,天倫之樂。
(二) 周邊屋村居民
文化程度:一般
年齡層次:23-45歲
經(jīng)濟(jì)狀況:實(shí)力雄厚,購(gòu)買力強(qiáng)購(gòu)買習(xí)慣:就近購(gòu)買,對(duì)自己居住區(qū)域有感情,不遠(yuǎn)求,所需戶型偏大。
分布區(qū)域:項(xiàng)目周邊地帶
家庭結(jié)構(gòu):3-5人
3人為3口之家,下一代已上學(xué)或長(zhǎng)大成人,考慮給下一代一個(gè)更好的成長(zhǎng)空間或安一個(gè)家。
4口之家是一對(duì)夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。
5口之家是3口之家加2位老人。
還可能有其它結(jié)構(gòu),但不是主力。
針對(duì)這一群體,突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性,是未來(lái)生活的方向,引起他們的向往,促成購(gòu)買行動(dòng)。
(三) 香港客戶
文化程度:較高,但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。
年齡層次:25-45歲
經(jīng)濟(jì)狀況:就香港標(biāo)準(zhǔn)而言,屬中下,但足以擁有本項(xiàng)目。購(gòu)買習(xí)慣:強(qiáng)調(diào)便利,尤重口岸和地鐵,重視物業(yè)管理。所需戶型適中。
對(duì)香港客戶群,訴求時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的飛速發(fā)展,“深港一家”。突出口岸和地鐵概念,介紹物業(yè)管理的稱心如意。
皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模,地理位置優(yōu)越,加上發(fā)展商的精心打造,將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤。
自身優(yōu)勢(shì):
1、 中心區(qū)一級(jí)輻射地塊,地理位置優(yōu)越;
2、 毗鄰皇崗公園,擁有28萬(wàn)平米綠色園林;
3、 較大社區(qū),自身配套齊全;
4、 周邊商場(chǎng)、學(xué)校、銀行、車站、食街等生活配套一應(yīng)俱全,極為便利。
劣勢(shì):
1、 臨街有較大噪音、粉塵污染,影響居家氛圍;
2、 與成熟片區(qū)一路之隔,吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)有一定難度。
本著揚(yáng)長(zhǎng)避短的原則,在“愛”的主題統(tǒng)籌之下,將優(yōu)勢(shì)宣傳、
張揚(yáng)出來(lái)。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹木,克服臨街的不利影響??繌V告的有效訴求,導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引,促銷活動(dòng)的推動(dòng),吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。
廣告策略是非常重要的,要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣,方能取得良好效果。
(一) 形象整合
1、 廣告主題:以愛為主題,突出自身個(gè)性,推廣名定為“l(fā)ove時(shí)代”。
2、主廣告語(yǔ):讓世界充滿愛
把愛的主題突出張揚(yáng)出來(lái),喻示在love時(shí)代里愛無(wú)處不在,給
予人們的是全新的,心靈相應(yīng)的愛。
輔助廣告語(yǔ):①都市的月光把愛喚醒
②寫不完的愛
③我想擁有的愛
④呼吸著愛
3、廣告主題的分部演繹
(1)中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置
(2)家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠
(3)“她”給我的愛………………………對(duì)love時(shí)代的感受
(4)足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套
(5)舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套
(6)建筑精品……建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作
(7)稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理
(8)下一代的世界………………………………突出教育概念
4、廣告表現(xiàn)
體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥語(yǔ)花香、愛意居
家的生活氛圍。
5、 廣告手段運(yùn)用
采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段,將廣告、促銷、
包裝、媒介等一切傳播活動(dòng)形成一個(gè)有機(jī)整體,爭(zhēng)取最佳的廣告效果。
6、 廣告階段的劃分
(1) 引導(dǎo)期(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段)
此一階段主要做形象廣告,突出主題形象,讓市場(chǎng)感受并接受“愛”的主題。
(2) 推廣期(正式預(yù)售到封頂前)
這一階段主要深化廣告主題,突出片區(qū)生活優(yōu)越便利,增加理性訴求的比例。
(3) 強(qiáng)銷期(封頂至入伙前)
此一階段以理性訴求為主,突出居家生活氣氛,并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。
(4) 尾盤期(入伙后)
此一階段強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)訴求,結(jié)合價(jià)格策略,促進(jìn)尾盤銷售。
現(xiàn)場(chǎng)包裝,要極具個(gè)性化,只有個(gè)性鮮明,才能被廣大受眾記憶,進(jìn)而接受。要突出個(gè)性,就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別?!皞€(gè)性化特色”和“差異性包裝”是本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的重要策略。
我們先來(lái)看看附近的兩個(gè)樓盤:共和世家和天健陽(yáng)光華苑,它們的成功包裝頗有研究?jī)r(jià)值。
共和世家最突出的特點(diǎn)是“公園里的綠”,將最大的賣點(diǎn)張揚(yáng)出來(lái),外立面色彩冷靜、大氣,與鮮活的綠色恰到好處地融合,收到良好的效果。
天健陽(yáng)光華苑突出“陽(yáng)光”的感覺,有著陽(yáng)光般的心情:“生活著,快樂著”。讓人感受到生命活力的律動(dòng)。外立面色彩及包裝整體形象給人以強(qiáng)烈的印象。
這兩個(gè)樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示:
深入分析市場(chǎng),確定主題形象,區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,突出個(gè)性包裝,是走向成功有力保證。
皇達(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場(chǎng)的基礎(chǔ),確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場(chǎng)包裝的具體實(shí)施上,我們作如下考慮:
1. 售樓處
售樓處的外觀強(qiáng)調(diào)視覺沖擊,同時(shí)傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)
的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受,讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞,愜意、舒適。
2. 形象廣告牌
位置:放置在項(xiàng)目之前,在交叉路口呈45度朝向福民路。
這樣的放置,可以獲得最佳視覺效果,讓盡可能多的受眾看到。
數(shù)量:一塊
規(guī)格:8m×6m
設(shè)計(jì)風(fēng)格:突出“愛”的主題,渲染都市溫馨居家的氣氛(詳
見設(shè)計(jì)稿)。
3. 圍墻
用色亮麗、鮮活,畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛,展示現(xiàn)代的“愛”。
4. 現(xiàn)場(chǎng)條幅
在建筑主體建至六層以上時(shí)懸掛,數(shù)量六條,整體風(fēng)格與“愛”
的主題相一致。朝向是南向和西向,面向福民路和益田路。
5. “愛心通道”的布置
將看樓通道命名為“愛心通道”,放置安全帽、雨傘、小玩具、
小飾品等,這些物品都專門設(shè)計(jì)制作,讓客戶行走其間,真切感受到愛的氣氛。
6. 商場(chǎng)的包裝
突出人氣凝聚氣氛,給予商家信心。同時(shí)介紹進(jìn)場(chǎng)的是知名品
牌商家(如萬(wàn)佳),品牌互動(dòng),讓業(yè)主感受到生活更加便利。
皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在
項(xiàng)目南北兩側(cè),距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站,距項(xiàng)目60米;西側(cè)有福田新區(qū)委站,距項(xiàng)目150米。特別是還有天虹商場(chǎng)這個(gè)人流匯聚之地,所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。
1. 燈桿旗
考慮規(guī)劃300面,從福民路天虹商場(chǎng)延伸至皇崗村站臺(tái)。這樣
的布置能有效吸引福民路上的人流。
2. 站臺(tái)廣告
爭(zhēng)取到福田新區(qū)委站臺(tái)兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán),有效傳遞項(xiàng)目信息。
3. 形象指示牌
我們規(guī)劃形象指示牌4塊,分別放置于天虹商場(chǎng)右側(cè)路口,福民路與益田路交叉路口(靠天健陽(yáng)光華苑一側(cè)),益田路與福強(qiáng)路交叉路口,皇崗食街出口。這樣對(duì)4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。
該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體,擴(kuò)大傳播影響力。
規(guī)格:2.5m×1.5m
1. 售樓書
樓書是售樓資料的重中之重,本項(xiàng)目共有住宅656套,按1:10
比例,規(guī)劃為6000份。設(shè)計(jì)風(fēng)格亮麗、明快,富有都市生活氣息。樓書將把項(xiàng)目整體形象和各賣點(diǎn)薈萃其中。
2. 宣傳折頁(yè)
規(guī)劃為9000份(6個(gè)p,3折頁(yè)),突出項(xiàng)目主題形象和主要
賣點(diǎn)。
3. 宣傳單張
規(guī)劃30000份,作大量派發(fā),擴(kuò)大宣傳影響面,濃縮樓書精華于
其中。
4. 戶型插頁(yè)5. 付款方式、購(gòu)樓須知
這是必不可少的資料,規(guī)劃為9000份。
6. 手提袋
手提袋方便客戶帶走售樓資料,同時(shí)又是流動(dòng)的宣傳媒體,規(guī)劃3500個(gè)。
九、怎樣安排促銷?
在皇達(dá)鴻錦華苑附近,最旺的地方是天虹商場(chǎng),許多產(chǎn)品的促銷活動(dòng)在這里舉行,收到良好效果。本項(xiàng)目也應(yīng)考慮在天虹商場(chǎng)舉辦促銷活動(dòng),有效吸引人流到現(xiàn)場(chǎng)看樓。
平日可在天虹商場(chǎng)設(shè)咨詢點(diǎn),派發(fā)宣傳資料,加深人們對(duì)項(xiàng)目的印象。
周未及節(jié)假日,舉辦促銷活動(dòng)。多舉辦吹汽球、猜謎語(yǔ)及其它趣味活動(dòng),還可舉行幼兒歌舞表演等。對(duì)積極參與活動(dòng)并表現(xiàn)突出者,給予適當(dāng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠,或是贈(zèng)送半年管理費(fèi)等,促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售。
在開盤等重大節(jié)日,增加歌舞表演內(nèi)容,提高檔次,聚集人氣。
促銷活動(dòng)進(jìn)行時(shí),天虹商場(chǎng)處設(shè)看樓專車,接送看房人群。不管買與不買,都送回家,進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“l(fā)ove時(shí)代”給予的是真實(shí)的愛。另一方面到天虹購(gòu)物的人居住較近,容易送回,不會(huì)增加太多成本。
(一) 媒體分析
各種媒體都有自己固有的特點(diǎn),分析不同媒體的優(yōu)缺點(diǎn),對(duì)他們有一個(gè)十分清晰的概念,把握住各種媒體的特性,對(duì)在廣告活動(dòng)中取得最大的效果至關(guān)重要?,F(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下:
報(bào)紙媒體
優(yōu)點(diǎn):報(bào)紙的版面大,篇幅多,具有相當(dāng)大的信息載量和較強(qiáng)解釋能力,可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容,報(bào)紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度,無(wú)形中也使報(bào)紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度,同時(shí),報(bào)紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴感,這都大大提高了受眾人群的信任度;報(bào)紙具有保存價(jià)值,其內(nèi)容無(wú)閱讀時(shí)間的限制;報(bào)紙發(fā)行面廣,投遞迅速準(zhǔn)確,發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對(duì)象明確,且隨著印刷質(zhì)量的提高,廣告效果更加明顯。
缺點(diǎn):報(bào)紙出報(bào)頻繁,前一天的報(bào)紙?jiān)诘诙煲殉蓺v史,與受眾相對(duì)接觸時(shí)間不長(zhǎng);有一定文化層面的人才能接受報(bào)紙媒體。
電視媒體
優(yōu)點(diǎn):電視媒體傳速迅速,覆蓋面廣,收視率高,內(nèi)容非常廣泛,包羅萬(wàn)象;它訴諸于人的視覺和聽覺,具有形聲兼?zhèn)涞墓δ?,表現(xiàn)力豐富,娛樂性強(qiáng);對(duì)廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù),加深印象。
缺點(diǎn):宣傳印象消逝的速度快,對(duì)觀眾的選擇性和針對(duì)性較低,電視廣告制作復(fù)雜且費(fèi)用較高。
雜志媒體
優(yōu)點(diǎn):讀者對(duì)象確定,選擇性強(qiáng);印刷精美,刊登內(nèi)容相對(duì)固定;有限時(shí)間長(zhǎng),使于閱讀和保存。
缺點(diǎn):周期長(zhǎng),傳播速度慢,時(shí)效性差;讀者面固定,影響面有限。
其它媒體特點(diǎn)
電臺(tái):快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、
無(wú)法存查。
郵寄廣告:能夠有針對(duì)性的選擇受眾,機(jī)動(dòng)靈活,所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中,制作簡(jiǎn)便,費(fèi)用低廉。
車體廣告:流動(dòng)性強(qiáng),接觸面廣泛,受眾層面多樣化,具有預(yù)告性,重復(fù)性。制作簡(jiǎn)單,費(fèi)用低廉。但信息載量少,接觸時(shí)間短,印象不深刻。
路牌廣告:廣告形象突出、鮮明,易記憶,不受時(shí)間和空間限制,有益于美化城市,但受場(chǎng)地條件限制和政策性限制。
1. 選擇原則
a. 目標(biāo)原則:媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。
b. 適應(yīng)原則:媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng),適合目前所針對(duì)的廣告市場(chǎng)。
c. 優(yōu)化原則:堅(jiān)持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案,堅(jiān)持在單一媒體種類選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。
d. 同一原則:堅(jiān)持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。
e. 效益原則:選擇廣告媒體時(shí)把廣告效益放在首位。
2. 項(xiàng)目分析
每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性,根據(jù)項(xiàng)目特性針對(duì)性地確定媒體策
略,選擇組合媒體,以求制定出最適合本項(xiàng)目的方案,保證廣告費(fèi)用最合理的應(yīng)用?;蔬_(dá)鴻錦華苑項(xiàng)目幾個(gè)與媒體策略有關(guān)的特性如下:
(1) 10萬(wàn)平方米的大型項(xiàng)目,擁有654套住宅,需要較大市場(chǎng)消化量。
(2) 以中等面積戶型為主,深圳同類樓盤眾多,競(jìng)爭(zhēng)激烈,廣告漫天飛舞。
(3) 目標(biāo)客戶分散,購(gòu)買動(dòng)機(jī)多樣,易感媒體不一。(如表一)
(4) 本項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間內(nèi)有幾個(gè)事件值得關(guān)注
a.中國(guó)國(guó)家足球隊(duì)再次沖擊世界杯
b.深圳被評(píng)為世界花園城市,20xx年各種活動(dòng)會(huì)相對(duì)增加
c.中國(guó)加入wto如果順利,深圳受沖擊巨大,媒介市場(chǎng)與本項(xiàng)
目目標(biāo)市場(chǎng)都會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。
表一:
類 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類型
年
齡 20—30歲 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 電視、報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地
30—40歲 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地
40—50歲 較強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 電視、報(bào)紙、 本地
50歲以上 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、廣播 本地
職
業(yè) 高級(jí)白領(lǐng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 本地
小商業(yè)主 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地
投資者 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 本地
自由職業(yè)者 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地
特殊職業(yè)者 較強(qiáng) 一般 強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地
3. 確定媒體
(1) 主力媒體的確定
皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣,主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面(包括職業(yè)、年齡、地域)廣,具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢(shì)的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報(bào)紙比較如下:
媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本
(元/cm2) 主體受眾 房地產(chǎn)廣
告規(guī)模優(yōu)勢(shì) 備注深圳商報(bào) 40萬(wàn) 2.14 深圳 2 版面靈活
香港商報(bào)
(置業(yè)大觀) 41萬(wàn) 1.76 深圳 3 夾特報(bào)發(fā)行,僅有廣告版,屬夾報(bào)廣告
南方都市報(bào) 23萬(wàn) 2.07 深圳 4 零售為主
證券時(shí)報(bào) 5萬(wàn) 2.98 深圳 5 讀者單一
確定主力媒體:深圳特區(qū)報(bào)
主力版位:第九版(體育新聞,二疊封面)
主力發(fā)布時(shí)間:星期五
(2) 輔助媒體的確定
以深圳特區(qū)報(bào)為主力媒體,以較為固定的版位、時(shí)間,發(fā)布廣告進(jìn)行訴求,同時(shí)需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時(shí)間上給予靈活機(jī)動(dòng)的支持補(bǔ)充,形成一個(gè)合理有效的媒體組合,增強(qiáng)整個(gè)發(fā)布計(jì)劃的含蓋性,穩(wěn)定性和易調(diào)整性。
確定輔助媒體:
a.深圳商報(bào)
主要版位:普通版
深圳商報(bào)與特區(qū)報(bào)有較為相以的讀者群體,并且發(fā)行量巨大,版面靈活多變,可調(diào)制性強(qiáng),選擇深圳商報(bào)以靈活多變的版位安排,創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特殊規(guī)格等作有力的輔助。
b.南方都市報(bào)
主要版位:普通版
南方都市報(bào)在深圳零售量第一,高達(dá)18萬(wàn)份,讀者群體以年輕白領(lǐng)為主,包括青年婦女等多種類型的讀者
-1
時(shí)段:a1、a2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性,電視廣告為大家所喜聞樂見,同時(shí)屬?gòu)?qiáng)迫接受型廣告,適合為建立love時(shí)代形象進(jìn)行感性訴求。
d.公交車體廣告
線路:3路、28路、218路
數(shù)量:4臺(tái)(3路),4臺(tái)(27路),3臺(tái)(218路)。共11臺(tái)
公交車體廣告費(fèi)用低廉,受眾廣泛,用此媒體進(jìn)行形象宣傳,對(duì)主力媒體訴求效果具有較強(qiáng)的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū),同時(shí)考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下:
廣告級(jí)別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段
特a 3 福田南—水庫(kù) 愛國(guó)路、東門、深南中、福田路
a3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路
b 28 皇崗村—火車站西 福民、福強(qiáng)、彩田、皇崗、嘉賓、和平路
深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、南方都市報(bào)、公交車體廣告、sztv-1,依次覆蓋目標(biāo)市場(chǎng),以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤信息,使目標(biāo)客戶全方位感受到本項(xiàng)目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上,以特區(qū)報(bào)為首的報(bào)紙媒體著重賣點(diǎn)訴求,創(chuàng)意或直訴本項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn),突現(xiàn)樓盤質(zhì)素,求得市場(chǎng)認(rèn)同,以sztv-1和公交廣告作形象訴求,引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同,促進(jìn)購(gòu)買行為,并增強(qiáng)報(bào)紙媒體的賣點(diǎn)訴求的力度。在廣告版面安排上,保證深圳特區(qū)報(bào)相對(duì)固定的發(fā)布頻率和版面,形成穩(wěn)固形象,達(dá)成市場(chǎng)共識(shí),其它媒體則以靈活的位置、時(shí)段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻,使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變,變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一,又能夠靈活機(jī)動(dòng)的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時(shí)間上,采用同步發(fā)布策略,項(xiàng)目的開盤銷售與廣告同期開始,前期僅在項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)期作少量廣告,進(jìn)行入市前的鋪墊造勢(shì)。在廣告發(fā)布頻率上,采用固定頻率策略與變動(dòng)頻率策略相結(jié)合,特區(qū)報(bào)以固定頻率策略為主,僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動(dòng)頻率策略,根據(jù)不同的銷售時(shí)期以及銷售狀況適時(shí)增加或減少?gòu)V告投放量。(注:公交廣告媒體。對(duì)于房地產(chǎn)廣告來(lái)講,不存在投放頻率的問題)
1. 引導(dǎo)期
計(jì)劃時(shí)間一個(gè)月,在特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)發(fā)布軟性文章為主的的廣告,
全面詮釋love時(shí)代概念,引導(dǎo)樓盤形象主題,廣告投放以半版為主。
2. 開盤強(qiáng)銷期
計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月,以特區(qū)報(bào)賣點(diǎn)訴求為主,在第九版發(fā)布1/3
版彩色廣告,每周一次,深圳商報(bào)、南方都市報(bào)以形象廣告為主,結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。sztv-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅(jiān)持固定的投放頻率,各輔助媒體則靈活運(yùn)用,根據(jù)市場(chǎng)情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率,以求取得最大廣告效果,達(dá)到銷售目的。
3. 持續(xù)熱銷期
計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月,承接上一階段強(qiáng)勁勢(shì)頭,利用前段大廣告量
產(chǎn)生的市場(chǎng)邊際效益,創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)熱銷期。堅(jiān)持上一時(shí)期的媒體組合,適當(dāng)減少?gòu)V告投放量,其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。sztv-1的形象訴求廣告停止,轉(zhuǎn)以專題片廣告,堅(jiān)持公交車廣告。全方位加大理性訴求,維持穩(wěn)定的銷售進(jìn)度。
4. 尾盤期
在營(yíng)造的形象品牌優(yōu)勢(shì)下,利用大量購(gòu)房客戶,營(yíng)造出旺銷現(xiàn)
象,促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。
以特區(qū)報(bào)和商報(bào)配合,少量投放廣告,把握游離客戶的心理,
采取有針對(duì)性的訴求,達(dá)到樓盤銷售的完滿成功。
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇六
為全面了解我縣建筑房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,有針對(duì)性地做好建筑房產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)統(tǒng)計(jì)工作,縣統(tǒng)計(jì)局組織專人對(duì)接縣住建、規(guī)劃、國(guó)土等部門,深入建筑房產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目建設(shè)一線開展專題調(diào)研,現(xiàn)將相關(guān)情況報(bào)告如下。
(一)已納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
截至20xx年xx月(下同),我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家,其中,二級(jí)資質(zhì)的7家,三級(jí)資質(zhì)的4家,20xx年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元,20xx年前三季度實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值4xx億元。
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家(20xx年新入庫(kù)4家),其中,二級(jí)資質(zhì)的3家,三級(jí)資質(zhì)的12家,暫定級(jí)4家,20xx年完成投資xx億元,20xx年前三季度完成投資xx億元。
(二)未納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的建筑企業(yè)有16家,其中本地4家,外地12家,據(jù)推算全年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值約20億元)
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有12家,其中本地2家,外地12家,據(jù)統(tǒng)計(jì)已開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資約45億元。
(三)退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。
因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審,被省住建廳注銷資質(zhì)等級(jí)證書先后退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)。
按照《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計(jì)單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定,外來(lái)法人單位下屬跨省的分支機(jī)構(gòu),并具備一定條件的,經(jīng)與分支機(jī)構(gòu)上級(jí)法人單位協(xié)商一致,并經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局認(rèn)可,可視同法人單位處理,納入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)。為摸清我縣外來(lái)企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況,今年4月,我們進(jìn)行了專題調(diào)研,結(jié)果表明若要具體實(shí)施還存在著一些制約因素。
(一)堅(jiān)持本地注冊(cè)對(duì)外來(lái)企業(yè)沒有強(qiáng)制約束力。
外來(lái)企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),只受業(yè)務(wù)范圍和項(xiàng)目規(guī)模約束,不受地理區(qū)域限制。住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》規(guī)定:建立統(tǒng)一開放的市場(chǎng)體系,規(guī)范備案管理,不得排斥、限制外地企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)的準(zhǔn)入條件,不得強(qiáng)制外地企業(yè)參加培訓(xùn)或在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸镜?。這對(duì)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶來(lái)了政策制約。
(二)堅(jiān)持本地注冊(cè)導(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)受限。
外來(lái)企業(yè)在注冊(cè)、入庫(kù),需更名申報(bào),這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標(biāo)活動(dòng)中使用的原名稱不符,且企業(yè)資質(zhì)亦與項(xiàng)目招標(biāo)要件不符,自動(dòng)失去競(jìng)標(biāo)資格。
(三)堅(jiān)持本地注冊(cè)影響后期監(jiān)督管理。
外來(lái)注冊(cè)企業(yè)具有流動(dòng)性,工程竣工后若再無(wú)項(xiàng)目,則會(huì)轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷,其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目一旦出現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量或配套設(shè)施問題,追責(zé)難以找到責(zé)任主體,可能會(huì)帶來(lái)諸多信訪矛盾和遺留問題。
(四)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶給外來(lái)企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,三級(jí)及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越薄弱,外來(lái)企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊(cè)。即使走資質(zhì)升級(jí)增項(xiàng)途徑,至少需要2至4年時(shí)間,且在注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、專業(yè)人才等方面要求更高,制約企業(yè)發(fā)展壯大。
(五)堅(jiān)持本地注冊(cè)易受原注冊(cè)地干擾。
按照統(tǒng)計(jì)制度,建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國(guó)稅、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊(cè)地外,其余稅費(fèi)均上繳我縣。若外來(lái)企業(yè)在申請(qǐng)注冊(cè),原注冊(cè)地出于地方保護(hù)角度,既會(huì)在承辦相關(guān)手續(xù)中設(shè)置障礙,也會(huì)通過(guò)約談當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊(cè)。
(一)生機(jī)旺盛型。
此類企業(yè)抓住了機(jī)遇,盤活了資源,通過(guò)升級(jí)增項(xiàng)不斷發(fā)展壯大,制定了明晰的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃,步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國(guó)房產(chǎn)計(jì)劃3年內(nèi)組建集團(tuán)公司,5年內(nèi)進(jìn)入市五強(qiáng),二十年內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值200億元,進(jìn)入省20強(qiáng);發(fā)響建司計(jì)劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級(jí),力爭(zhēng)年產(chǎn)值2。5億元以上,上交稅費(fèi)900萬(wàn)元以上。
(二)維持現(xiàn)狀型。
此類企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀,資質(zhì)遲遲未能升級(jí),占有市場(chǎng)份額不多,實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模不大,且依賴掛靠項(xiàng)目,缺乏發(fā)展后勁,業(yè)績(jī)近幾年無(wú)大的提升。;三建司承建項(xiàng)目大多集中在區(qū)鄉(xiāng),規(guī)模小,種類雜。
(三)轉(zhuǎn)向發(fā)展型。
此類企業(yè)發(fā)展到一定水平后,主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的收入和利潤(rùn)大幅下降,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到影響和制約。市場(chǎng)前景不明朗,不樂觀,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已開始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國(guó)際酒店,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始向酒店服務(wù)業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移,以解決公司員工的社會(huì)保障問題。
(四)萎縮低迷型。
此類企業(yè)一般是先有項(xiàng)目再相機(jī)成立,在經(jīng)營(yíng)完項(xiàng)目后便陷入困頓,無(wú)強(qiáng)力經(jīng)費(fèi)支撐,無(wú)人才技術(shù)保障,無(wú)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施,有日趨名存實(shí)亡的危險(xiǎn)。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級(jí),工程技術(shù)人員僅3人,20xx年無(wú)工程項(xiàng)目,市場(chǎng)生存力弱;高品房產(chǎn)在開發(fā)完伴山風(fēng)景項(xiàng)目后,目前沒有新項(xiàng)目開發(fā)。
(一)資金壓力大,本地企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。
一是墊資情況普遍。建筑市場(chǎng)急劇膨脹,使一些項(xiàng)目單位在工程發(fā)包時(shí),將能否墊資作為考察企業(yè)實(shí)力和簽訂合同的重要條件,有些工程項(xiàng)目墊資高達(dá)90%,而當(dāng)局bt項(xiàng)目多是全墊資。
二是工程款項(xiàng)拖欠。項(xiàng)目在建時(shí),企業(yè)難按工程進(jìn)度收到相應(yīng)資金,竣工后也被長(zhǎng)期拖欠,使預(yù)期效益受損,即使再有項(xiàng)目也無(wú)力承接。
三是企業(yè)融資困難。在國(guó)家對(duì)建筑、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下,企業(yè)貸難、貸貴,走民間融資途徑則利率更高;四是稅費(fèi)收取較高。除基本稅費(fèi)外,另有殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等,大約占到了資金總額的十分之一;五是銷售有價(jià)無(wú)市。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)供過(guò)于求,形成住房高空置率,造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織,影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。
(二)資質(zhì)升級(jí)難,本地企業(yè)發(fā)展受限。
一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高,人才要求越嚴(yán)格,高級(jí)職稱人員、中級(jí)職稱、基本技術(shù)人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制,現(xiàn)實(shí)中符合條件的人才嚴(yán)重不足。
二是缺乏業(yè)績(jī)支撐。企業(yè)以前礙于實(shí)力,做的業(yè)績(jī)較難符合要求,比如申報(bào)建筑企業(yè)一級(jí)資質(zhì),必須提供近5年工作業(yè)績(jī),且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項(xiàng)必備條件。
三是缺乏資金支撐。不同等級(jí)有不同的注冊(cè)資金約束,比如申報(bào)房產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì),企業(yè)注冊(cè)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元,實(shí)際情況讓人望而卻步;四是缺乏設(shè)備支撐。企業(yè)升級(jí)必須要具有與資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測(cè)設(shè)備,原先的設(shè)備設(shè)施已然不夠,補(bǔ)充購(gòu)置無(wú)形中會(huì)加大資金壓力。企業(yè)長(zhǎng)期不能升級(jí),發(fā)展停滯便不可避免。
(三)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈,本地企業(yè)利潤(rùn)薄弱。
一是項(xiàng)目招標(biāo)僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)高速發(fā)展,外來(lái)企業(yè)越來(lái)越多,有的建立了項(xiàng)目部和分公司,同一個(gè)項(xiàng)目十?dāng)?shù)家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已屢見不鮮,“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實(shí)力,更比拼忍耐,繼而引發(fā)殘酷的價(jià)格戰(zhàn)。
二是承攬工程有心無(wú)力。我縣無(wú)一家一級(jí)、特級(jí)資質(zhì)企業(yè),承攬范圍受到限制,在重大項(xiàng)目的招投標(biāo)中,與外來(lái)企業(yè)實(shí)力懸殊,幾乎沒什么機(jī)會(huì),只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展,尋找剩余機(jī)會(huì),甚至有時(shí)依賴掛靠項(xiàng)目支撐。一些外來(lái)企業(yè)中標(biāo)后,將項(xiàng)目分解賣給本地企業(yè)做,既轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn),又坐收差價(jià)之利。
三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項(xiàng)目,為追求“短平快”,常被發(fā)包給無(wú)承攬資質(zhì)的個(gè)體施工隊(duì)、服務(wù)隊(duì)。在暴利的誘惑驅(qū)使下,房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“三違”(違法用地、違法建設(shè)、違法銷售)現(xiàn)象突出,鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止,嚴(yán)重沖擊著縣域房產(chǎn)市場(chǎng)。
四是成本抬高無(wú)可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場(chǎng),以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價(jià)格,嚴(yán)重?cái)_亂了正常的市場(chǎng)秩序,增加了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本,極大壓縮了企業(yè)利潤(rùn)空間。
(四)預(yù)測(cè)預(yù)警弱,本地企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)難料。
一是宏觀政策預(yù)警弱。國(guó)家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策,必然會(huì)影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展,而研究國(guó)家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋。
二是安全評(píng)估預(yù)警弱。在競(jìng)標(biāo)選擇項(xiàng)目上,企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益,而忽略從項(xiàng)目與企業(yè)實(shí)際進(jìn)行嚴(yán)格的安全評(píng)估,項(xiàng)目到手后勉為其難,以致安全風(fēng)險(xiǎn)難控、合同履行艱難,企業(yè)形象受損。
三是融資投資預(yù)警弱。行業(yè)特點(diǎn)決定了建筑、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金運(yùn)轉(zhuǎn),投入規(guī)模增速快,而企業(yè)承接項(xiàng)目更多依靠銀行貸和民間融資,資產(chǎn)負(fù)債率始終處于高位,一旦資金鏈斷裂,后果難以想象;四是市場(chǎng)前景預(yù)警弱。基于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,一些投機(jī)性購(gòu)房營(yíng)造繁榮假象,助推房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急功近利,不把握市場(chǎng)環(huán)境變化,不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律盲目上馬開發(fā),導(dǎo)致銷售市場(chǎng)疲軟。
(一)造血幫扶,解決企業(yè)資金瓶頸。
一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實(shí)力,當(dāng)局性項(xiàng)目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當(dāng)減少企業(yè)墊資部分,為企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)留有余地。
二是及時(shí)支付工程款。財(cái)政撥款的工程項(xiàng)目支付進(jìn)度款時(shí),應(yīng)多從企業(yè)的角度考慮,簡(jiǎn)化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié),按施工合同約定及時(shí)支付,減輕施工單位的壓力。
三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設(shè)備、在建工程和應(yīng)收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔(dān)保形式,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、擔(dān)保費(fèi)率等方面扶持企業(yè)發(fā)展;四是適當(dāng)降低費(fèi)稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費(fèi)稅種類,在營(yíng)業(yè)稅、項(xiàng)目建設(shè)保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等方面能減則減,盡可能減少企業(yè)上繳費(fèi)稅總額。
(二)轉(zhuǎn)型升級(jí),促進(jìn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展。
一是夯實(shí)人才隊(duì)伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進(jìn)和培育機(jī)制,充實(shí)緊缺崗位專業(yè)人才。對(duì)業(yè)績(jī)突出的優(yōu)秀人員,破格評(píng)定技術(shù)資格。
二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源,通過(guò)兼并或重組方式,培育一兩家具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的知名企業(yè)、品牌企業(yè),延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條,穩(wěn)妥推行咨詢、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、管理、服務(wù)一體化。
三是引導(dǎo)多元發(fā)展。鼓勵(lì)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),堅(jiān)持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營(yíng)”的思路,承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領(lǐng)域拓展,向“高、精、?!卑l(fā)展;四是實(shí)施優(yōu)惠政策。對(duì)晉升資質(zhì)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅增長(zhǎng)、承攬縣外工程項(xiàng)目或提供縣外建筑勞務(wù)、優(yōu)質(zhì)工程獲獎(jiǎng)、取得科技創(chuàng)新專利的企業(yè),分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)購(gòu)置設(shè)備設(shè)施,給予貸貼息政策。
(三)依法整治,規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序。
一是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入清出。堅(jiān)決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審查外來(lái)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及信用信譽(yù)情況,對(duì)不符合條件的禁止進(jìn)入。同時(shí),強(qiáng)化已進(jìn)入企業(yè)的監(jiān)督管理,對(duì)有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅(jiān)決清出市場(chǎng)。
二是加強(qiáng)招投標(biāo)管理。嚴(yán)明招投標(biāo)紀(jì)律,規(guī)范招投標(biāo)程序,體現(xiàn)公開公平公正原則,完善綜合評(píng)標(biāo)和合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法,提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先,堅(jiān)決遏制和打擊圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價(jià)報(bào)價(jià)等違法違規(guī)行為。
三是實(shí)施項(xiàng)目兼顧平衡。當(dāng)前建設(shè)固然離不開外來(lái)企業(yè),但在吸引外來(lái)企業(yè)來(lái)平投資的同時(shí),也要關(guān)注本地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展,一些工程項(xiàng)目鼓勵(lì)可以通過(guò)“抱團(tuán)取暖”的方式參與,使之既能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從外來(lái)企業(yè)那里汲取經(jīng)驗(yàn),又不至于在劃分蛋糕時(shí)面對(duì)過(guò)于直接殘酷的競(jìng)爭(zhēng)而餓死。
四是強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì),嚴(yán)厲打擊建筑、房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法用地、違法建設(shè)、違法銷售、無(wú)資質(zhì)承包等擾亂市場(chǎng)秩序行為,嚴(yán)格整治建材市場(chǎng),對(duì)囤積居奇、哄抬物價(jià)、串通漲價(jià)等人、事,發(fā)現(xiàn)一起曝光一起,從嚴(yán)從快從重處理。
(四)強(qiáng)化監(jiān)測(cè),增強(qiáng)企業(yè)御險(xiǎn)能力。
一是當(dāng)局開展綜合監(jiān)測(cè)預(yù)警。出臺(tái)相應(yīng)政策和措施,建立完善經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng),深入研究建筑、房產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的波動(dòng)及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計(jì)等部門要開展經(jīng)常性的業(yè)務(wù)合作,加強(qiáng)對(duì)全縣建筑、房地開發(fā)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè),根據(jù)掌握的信息,全面評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn),作出科學(xué)分析和預(yù)測(cè)預(yù)警。
二是企業(yè)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防范。防范法律風(fēng)險(xiǎn),避免“合同陷阱”、“招投標(biāo)陷阱”,及時(shí)維權(quán);防范決策風(fēng)險(xiǎn),重大的經(jīng)營(yíng)決策應(yīng)經(jīng)過(guò)企業(yè)班子集體研究決定,總經(jīng)理要對(duì)本單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé);防范資金風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格控制成本,控制貸和擔(dān)保規(guī)模,完善資金籌集管理;防范質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn),大力開展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè),實(shí)行質(zhì)量安全全過(guò)程監(jiān)督;防范市場(chǎng)前景風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)適時(shí)研究分析宏觀形勢(shì),及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路及目標(biāo)任務(wù),牢牢把握自身發(fā)展主動(dòng)權(quán)。
(五)強(qiáng)化入庫(kù),真實(shí)反映發(fā)展成果。
住建、統(tǒng)計(jì)部門加強(qiáng)指導(dǎo),凡符合條件的一律及時(shí)申報(bào)入庫(kù),比如,具備條件的勞務(wù)企業(yè)等??蓜?chuàng)造條件的實(shí)行企業(yè)主管單位負(fù)責(zé)制,比如,縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團(tuán)、縣交運(yùn)局負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)重新入庫(kù)。同時(shí),進(jìn)一步夯實(shí)各在庫(kù)建筑房產(chǎn)企業(yè)直報(bào)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作,確保“數(shù)出有據(jù)”。
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇七
20xx年上半年,我局圍繞“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)”工作思路,通過(guò)加大住房有效供給、加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、加強(qiáng)預(yù)售申報(bào)審查等政策措施,多管齊下,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn),房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺、開發(fā)指標(biāo)逐月上升態(tài)勢(shì),商品住房?jī)r(jià)格漸趨穩(wěn)定。
(一)商品房供應(yīng)情況
6月份,市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積34.7萬(wàn)㎡,其中純商品住房1569套、25.1萬(wàn)㎡,月環(huán)比分別增長(zhǎng)194%、107%和205%。
1-6月,市區(qū)全部商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積103萬(wàn)㎡,其中純商品住房5856套,70萬(wàn)㎡,同比分別增長(zhǎng)143%、69%和95%。
(二)商品房銷售情況
6月份,市區(qū)商品房登記銷售52萬(wàn)㎡,其中純商品住房2864套,31萬(wàn)㎡,月環(huán)比分別增長(zhǎng)166%、124%和126%,扣除別墅、精裝璜等因素后,成交均價(jià)5835元/㎡,同比增長(zhǎng)17%,環(huán)比增長(zhǎng)1.7%。6月份市區(qū)棚改居民購(gòu)買純商品住房80套、0.8萬(wàn)㎡,占市區(qū)純商品住房銷售面積的2.6%。
1-6月,市區(qū)全部商品房累計(jì)登記銷售123萬(wàn)㎡,成交量較去年同期接近翻了一番,除去20xx年和20xx年外,已超過(guò)歷年來(lái)的商品房全年銷售水平;其中純商品住房累計(jì)登記銷售8061套,86萬(wàn)㎡,同比分別增長(zhǎng)62%和67%。同時(shí),1-6月,市區(qū)全部存量房累計(jì)成交3867套,43萬(wàn)㎡,較去年同期分別增長(zhǎng)84%和66%;其中存量住房累計(jì)成交3588套,36萬(wàn)㎡,較去年同期分別增長(zhǎng)84%和81%。
1-6月 ,非市區(qū)戶籍購(gòu)房居民占比為55%,其中本市農(nóng)村居民購(gòu)買純商品住房占比為50%,農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)房仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主力。1-6月,市區(qū)各棚改征收項(xiàng)目共發(fā)放購(gòu)房券627戶,棚改居民購(gòu)買純商品住房660套、6.9萬(wàn)㎡,占市區(qū)純商品住房銷售面積的8%。
1-6月,全市和市區(qū)分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資75億元和23億元,全市與去年同期相比基本持平,市區(qū)因受中梁壹號(hào)院、濱江花園兩個(gè)新開工項(xiàng)目尚未批準(zhǔn)填報(bào)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)影響,同比下降12%,但若加上以上兩個(gè)項(xiàng)目,1-6月份,市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30.1億元,與去年同期相比增長(zhǎng)15%,對(duì)照市區(qū)全年60億元目標(biāo)任務(wù),實(shí)現(xiàn)了時(shí)間、任務(wù)雙過(guò)半。全市和市區(qū)新建商品房施工面積分別為1299萬(wàn)㎡和665萬(wàn)㎡,同比全市增長(zhǎng)2%,市區(qū)下降0.6%;新建商品房新開工面積分別為174萬(wàn)㎡和86萬(wàn)㎡,同比增長(zhǎng)83%和101%;新建商品房竣工面積分別為60萬(wàn)㎡萬(wàn)和12萬(wàn)㎡,同比全市增長(zhǎng)46%,市區(qū)下降11%。
20xx年上半年,在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升、不少城市推行樓市嚴(yán)控的大背景下,加上我市住房消費(fèi)促進(jìn)政策6月30日到期,居民剛性購(gòu)房需求提前釋放,市場(chǎng)短期出現(xiàn)了“一房難求”現(xiàn)象,住房?jī)r(jià)格同比增幅較大。對(duì)此,為切實(shí)做好我市“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)”工作,我局主要從“增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求、加強(qiáng)監(jiān)管、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”四個(gè)方面著手,研究并制定了短期調(diào)控政策措施,投機(jī)和投資性住房需求得到了有效遏制,住房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅得到控制。下半年,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融政策的調(diào)整,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將漸趨理性,但隨著大量6000元/㎡以上樓盤入市,“控房?jī)r(jià)”壓力仍然不小。我們將在認(rèn)真落實(shí)《宣城市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見》的基礎(chǔ)上,密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,積極儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)措施,保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
1、樓盤產(chǎn)品情況
樓盤地域環(huán)境
宏觀上看,實(shí)際上就是一種宏觀的地域分析,也就是對(duì)樓盤所在區(qū)域的區(qū)域特征和歷史沿革進(jìn)行分析,比如該區(qū)域示商業(yè)中心、工業(yè)中心還是學(xué)院社區(qū);并了解該區(qū)域的交通狀況,例如公路、高架、地鐵、輕軌、區(qū)縣級(jí)公路、省市級(jí)公路等,以及區(qū)域公共配套設(shè)施,例如市政配套,包括水、電、氣、等,生活配套,包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、公園、體育場(chǎng)館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等,還包括人文環(huán)境等。
微觀上看,實(shí)際就是一種微觀地塊分析,也就是樓盤地塊,包括所處位置、是否臨街,它的四周、地勢(shì)、大小、形狀以及進(jìn)出道路的狀況等。
樓盤具體情況
樓盤的主體部分就在于此,這一部分的重點(diǎn)在于要對(duì)樓盤的指標(biāo)與參數(shù)進(jìn)行了解,樓盤的指標(biāo)具體包括土地大小,總建筑面積、樓盤類別、建筑規(guī)劃、外觀設(shè)計(jì)、總建筑套數(shù)與房型、格局配比、建筑用材、面積、公共設(shè)施及施工進(jìn)度等等。
樓盤的基本參數(shù),主要包括基地面積、總面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤的類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設(shè)施等。
2、樓盤價(jià)格情況
單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面得價(jià)格組合搭配。
3、樓盤促銷情況
一個(gè)是廣告策略,它主要包括把握主要訴求點(diǎn)、推敲廣告基調(diào)、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體得實(shí)施效果等等。(把握好廣告策劃得精髓)
另一個(gè)是銷售執(zhí)行,它一方面包括銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置和業(yè)務(wù)執(zhí)行等具體業(yè)務(wù)安排;另一方面還包括了實(shí)際銷售結(jié)果的調(diào)查,該分析的主要切入點(diǎn)是銷售率與銷售順序等方面,具體需要了解最暢銷的房型是什么,最為市場(chǎng)所接受的總價(jià)是什么,對(duì)客戶最有吸引力的地方是什么,購(gòu)房客戶的特征如何等等。
4、樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況
開發(fā)商、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、建筑公司、營(yíng)銷咨詢和廣告公司、銷售代理公司、項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人等。
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇八
xx作為承載縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭,如何做大做強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè),促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模擴(kuò)張。對(duì)此,我們就xx房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入調(diào)查,主要情況如下。
房產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。截至目前,xx已報(bào)建開工的小區(qū)共17個(gè),批準(zhǔn)開工面積367000m2,基本竣工投入使用的有43598m2。調(diào)查表明,我縣的房地產(chǎn)業(yè)正步入健康發(fā)展軌道,基本杜絕了無(wú)證開發(fā)、越級(jí)開發(fā)、無(wú)序開發(fā)的行為。
土地開發(fā)規(guī)范有序。所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目積極推行統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一設(shè)計(jì),按程序報(bào)批的制度。無(wú)論是本地企業(yè)還是外地企業(yè),都能按南府發(fā)[20xx]62號(hào)文件和南充市人民政府14號(hào)令(南充市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則)的規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作。大多數(shù)企業(yè)能按照房地產(chǎn)主管部門的具體要求,提供有關(guān)證書、證件和文件資料進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資格審查和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建審批。大部分開發(fā)業(yè)主均能按照獲得開發(fā)項(xiàng)目后,通過(guò)報(bào)建審批再開工建設(shè)。
房產(chǎn)銷售運(yùn)營(yíng)正常。各開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步了解并熟悉了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)法規(guī)和規(guī)章,對(duì)商品房的開發(fā)和預(yù)售管理有了明晰的認(rèn)識(shí),大多能嚴(yán)格按照《商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,辦理商品房預(yù)售許可證,再開始與買受人簽訂規(guī)范性商品房預(yù)售合同。按規(guī)定收取預(yù)售款。從而避免了商品房預(yù)售中的一房多售,合同欺詐“短斤缺兩”的行為。有力地維護(hù)了商品房買受人的合法權(quán)益,同時(shí)也避免了商品房買賣的糾紛發(fā)生。
由于我縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,發(fā)展緩慢,還存在以下問題:
無(wú)證違規(guī)開發(fā)突出。部分企業(yè)未進(jìn)行房地產(chǎn)資格審查和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批就設(shè)售房部(客戶接待中心)、廣告未經(jīng)審查就公開發(fā)布。如:鉑金時(shí)代、朝陽(yáng)大市場(chǎng)等樓盤至今未進(jìn)行開發(fā)資格審查和項(xiàng)目審批,就設(shè)立客戶接待中心、公開發(fā)布廣告等。有的項(xiàng)目既未進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建,也未辦預(yù)售許可證,就擅自開工建設(shè)。如勝達(dá)花園、學(xué)府苑。有的開發(fā)商項(xiàng)目資本金未到35%的要求,不符合報(bào)批條件就私自開工,有的業(yè)主憑購(gòu)買水泥、鋼材的發(fā)票充資本金,嚴(yán)重違反房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)資本金管理制度。
未建先售比較普遍。部分房產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力較弱,為解決資金周轉(zhuǎn)問題,在未達(dá)到預(yù)售條件,剛剛開工就收取高額訂金。如陶然居、友助欣城、鑫都花園等項(xiàng)目。
規(guī)費(fèi)收繳難以到位。部分開發(fā)商只強(qiáng)調(diào)享受優(yōu)惠政策,而不按時(shí)交納配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。有的開發(fā)商片面理解為商品房也可享受招商引資優(yōu)惠政策,未交納相關(guān)費(fèi)用,如儀隴大酒店及附屬工程,按招商優(yōu)惠政策,除賓館和會(huì)展中心享受免繳有關(guān)規(guī)費(fèi)外,作為附屬工程的商品房,應(yīng)按20元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納配套費(fèi),目前分文未交。
質(zhì)量未驗(yàn)提前入住。個(gè)別已竣工的樓盤,未通過(guò)房地產(chǎn)主管部門組織的綜合驗(yàn)收,已有人入住,小區(qū)公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不完善,未達(dá)到入住條件,為以后xx的小區(qū)建設(shè)管理帶來(lái)了困難。
訂購(gòu)協(xié)議不夠規(guī)范。大部分開發(fā)商業(yè)主在沒有取得商品房預(yù)售許可證前,收取選房費(fèi)都是自制協(xié)議,且未送主管部門進(jìn)行審查,五花八門,很不規(guī)范。有的由于協(xié)議條款不明確,辦了預(yù)售許可證獲取了國(guó)家正式合同后,其套內(nèi)面積和建筑面積計(jì)算不一致,附加協(xié)議中增加了不少費(fèi)用,不同程度增加了房?jī)r(jià)款,損害了買受人利益。
建筑設(shè)計(jì)格調(diào)偏低。多數(shù)開發(fā)商一味追求廉價(jià),小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)粗制濫造,建設(shè)結(jié)果與效果圖等宣傳資料相差較大,損害了xx形象,也損害了買受人權(quán)益。
加大宣傳力度。要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)的宣傳力度,嚴(yán)格按房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策文件,從嚴(yán)執(zhí)法,規(guī)范管理。一是制作宣傳提綱在新聞媒體上大力宣傳;二是將房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)、政策文件匯編成冊(cè),下發(fā)各開發(fā)企業(yè)。要求企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí),依法開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
加大整改力度。對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題,逐一整改,限定時(shí)間自查、自糾。整改期滿后,由企業(yè)申請(qǐng)驗(yàn)收,合格后方可復(fù)工。加大監(jiān)管力度。一是強(qiáng)力推行綜合驗(yàn)收。沒有通過(guò)綜合驗(yàn)收的,房管和國(guó)土部門一律不予辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。二是強(qiáng)力推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格注冊(cè)準(zhǔn)入制度和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建審批制度。房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有通過(guò)注冊(cè)準(zhǔn)入和項(xiàng)目報(bào)建審批者一律從嚴(yán)查處。三是強(qiáng)力推行商品房預(yù)售許可證制度,沒有達(dá)到預(yù)售條件,未取得預(yù)售許可證前一律不允許收取預(yù)售款,統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)自制訂房協(xié)議,收取訂金不得超過(guò)20xx元,超過(guò)此額度按《商品房預(yù)售管理辦法》予以處罰。
房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇九
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于提高群眾生活程度,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增進(jìn)具有非常主要的效果。近年來(lái),我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展敏捷,投資拉動(dòng)微弱,市場(chǎng)前景寬廣。為了促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,近期,我局組織相關(guān)人員以縣城為重點(diǎn),對(duì)全縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次具體調(diào)研,并激發(fā)了一些考慮。
近年來(lái),我縣依照“解放思想,提高標(biāo)桿,夯實(shí)基本,構(gòu)建調(diào)和”的工作思緒,著力打造城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)這個(gè)亮點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)從小到大、穩(wěn)步提拔、疾速發(fā)展的優(yōu)越態(tài)勢(shì),有力地拉動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)疾速發(fā)展。首要有以下特點(diǎn):
1、投資疾速增進(jìn),規(guī)劃不時(shí)擴(kuò)展。年前,我縣基本上是以劃撥方法供給地盤,單位以招招標(biāo)方法雇用有天資的建筑公司建房,職工以房改政策購(gòu)房或在單位積集建房,城鎮(zhèn)居民建的私房基本上是四層以下的單體建筑。年我縣開端呈現(xiàn)了具有開拓性質(zhì)的投資商,年我縣從事房地產(chǎn)開拓的企業(yè)增至8家。特殊是縣縣政府沅政發(fā)[]16號(hào)文件出臺(tái)后,全縣房地產(chǎn)業(yè)投資疾速增進(jìn),逐漸構(gòu)成了市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張,房地產(chǎn)規(guī)劃不時(shí)擴(kuò)展,并完成了單體建筑開拓向小區(qū)規(guī)劃開拓的改變。年至20xx年,我縣城區(qū)共完成開拓項(xiàng)目72個(gè),開拓面積近126萬(wàn)平米,共完成投資11.48億元,建成城區(qū)房屋面積2152.7平米,截止到本年上半年,城區(qū)人均寓居面積達(dá)24.26平米。新增貿(mào)易用房10.6萬(wàn)㎡。已建成或在建陋習(xí)模且具有物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目達(dá)28個(gè),如 現(xiàn)代城等。當(dāng)前,在我縣從事房地產(chǎn)開拓的企業(yè)達(dá)19家,個(gè)中有開拓天資的15家,掛靠天資有4家;有物業(yè)服務(wù)企業(yè)11家。
2、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,市場(chǎng)供需兩旺。至20xx年,縣城商品房銷售率、預(yù)售率辨別到達(dá)98%、70%,一年以上的空置房基本為零,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,20xx年至20xx年房?jī)r(jià)漲幅較大,前者首要緣由有:建筑資料價(jià)錢上漲較快;銀行信貸利率上升較快;獲得地盤的本錢和拆遷本錢添加;因北溶集鎮(zhèn)地質(zhì)災(zāi)禍和區(qū)劃調(diào)整,多量干部進(jìn)城招致縣城人口增幅較大,構(gòu)成短期內(nèi)房屋的“求過(guò)于供”;后者首要緣由有:獲得地盤的本錢添加;沅政發(fā)[]16號(hào)文件中的優(yōu)惠政策作廢,房地產(chǎn)買賣稅費(fèi)增大,添加了開拓本錢;由于較高質(zhì)量樓盤帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。
3、報(bào)建房屋項(xiàng)目面積及投資規(guī)劃穩(wěn)步增進(jìn)。年至20xx年,我縣房地產(chǎn)業(yè)房屋項(xiàng)目建立敏捷發(fā)展,6年來(lái),報(bào)建項(xiàng)目合計(jì)達(dá)103個(gè),建筑面積達(dá)125.8萬(wàn)平米,投資規(guī)劃達(dá)11.3億元。
4、投資拉動(dòng)微弱,房地產(chǎn)業(yè)位置日漸突出。以20xx年為例,全縣房地產(chǎn)開拓投資分明高于昔時(shí)全縣gdp的增進(jìn)速度和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增進(jìn)速度,城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的奉獻(xiàn)率達(dá)10.6%,拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增進(jìn)1.8個(gè)百分點(diǎn),且提拔了縣城檔次,成為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要拉動(dòng)力氣。還,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)添加社會(huì)就業(yè)和添加財(cái)務(wù)收入效果分明,可直接布置就業(yè)7000人,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增就業(yè)崗位近1.5萬(wàn)個(gè);按均勻每套商品房直接為財(cái)務(wù)供應(yīng)稅費(fèi)7000元核算,20xx年縣城房地產(chǎn)業(yè)共完成各項(xiàng)稅費(fèi)達(dá)1300萬(wàn)元。
當(dāng)時(shí),我縣已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會(huì)疾速發(fā)展期間,隨著城鎮(zhèn)居民生活程度的提高、消費(fèi)構(gòu)造的晉級(jí)和城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn),對(duì)住房和房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)需求量很大,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依然寬廣。
1、房產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在較大空間。從市場(chǎng)行情來(lái)看,我縣有三股力氣在拉動(dòng)需求。一是自動(dòng)性住房需求。據(jù)計(jì)算,當(dāng)前,我縣城區(qū)房子房屋面積291.2萬(wàn)平方米,人均房屋面積為24.26平方米,個(gè)中70、80年月建筑的房子約占1/4,面積小且構(gòu)造差。隨著居民生活程度的不時(shí)提高和消費(fèi)實(shí)踐念向舒適型的改變,這局部人對(duì)擴(kuò)展寓居面積、改善寓居前提的需求較為激烈。據(jù)不完全計(jì)算,全縣有近1.3萬(wàn)人有將房子以小換大、以舊換新的愿望,消費(fèi)潛力很大。二是推進(jìn)型住房需求。依照縣城發(fā)展規(guī)劃,我縣正穩(wěn)步推進(jìn)舊城革新工程,在拆遷執(zhí)行錢幣賠償?shù)臓顩r下,拆遷后的居民需從新購(gòu)置商品房,這種推進(jìn)型需求也是不成低估的。三是主動(dòng)型住房需求。過(guò)來(lái),圍繞推進(jìn)城鎮(zhèn)化歷程,我縣履行了戶籍準(zhǔn)則變革等一系列辦法,降低了農(nóng)民進(jìn)城門檻,加之常吉高速、沅張公路的建成通車,我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展受周邊城市的牽動(dòng)將持續(xù)加速,縣城吸納人口的才能將逐年加強(qiáng),農(nóng)民及外來(lái)人口進(jìn)城久居興業(yè)將逐年增多。這局部人對(duì)房子的需求將成為我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要拉動(dòng)力。從房子需求量來(lái)看,我縣城區(qū)年房子需求量依然較大。突出顯示在城鎮(zhèn)化歷程拉動(dòng)住房需求分明,依據(jù)我縣“十二五”規(guī)劃,到20xx年,城鎮(zhèn)人口人均住房面積要到達(dá)34平方米。當(dāng)前,我縣城區(qū)人均住房面積只要24.26平方米,按城區(qū)現(xiàn)有12.54萬(wàn)人核算,5年內(nèi)每年需添加住房面積24萬(wàn)平方米。
2、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大,但購(gòu)置力有限。一方面,受全球金融危機(jī)的影響,局部購(gòu)房戶“持幣待購(gòu)”,期望房子價(jià)錢下調(diào)。另一方面,商品房銷售價(jià)錢增進(jìn)較快,局部購(gòu)房戶無(wú)力接受。我縣房產(chǎn)市場(chǎng)需求中,中低收入者是首要群體。當(dāng)前,全縣120㎡以下的通俗商品房屋消費(fèi)群體較大,《湖南省樓市新政十八條》出臺(tái)后,我縣通俗商品住房銷售量在20xx年第一季度獲得上升,二手房生意也逐步活潑。雖然我縣每年都超額完成了上級(jí)下達(dá)的經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房建立任務(wù),但經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房這些保證性住房在我縣依然缺口相當(dāng)大。相反,高層建筑及高檔住房在我縣會(huì)呈現(xiàn)必然期限內(nèi)的滯銷。
3、城區(qū)地盤儲(chǔ)藏非常富余。依據(jù)縣城建立規(guī)劃,我縣城區(qū)可開拓的地盤資本非常豐厚。據(jù)計(jì)算,我縣城區(qū)有可供開拓的國(guó)有閑置地盤160余畝,集體待征補(bǔ)地盤700余畝,隨著常吉高速公路建成通車,城區(qū)地盤開拓的空間將會(huì)愈加寬廣。
4、開拓商投資決心有增無(wú)減。因?yàn)槲铱h房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大,商機(jī)無(wú)限,加之一系列招商引資優(yōu)惠政策獲得貫實(shí),投資情況進(jìn)一步優(yōu)化,在沅投資商的投資決心日積月累。據(jù)查詢,在我縣的19家房地產(chǎn)開拓企業(yè)中,有12家實(shí)力較強(qiáng)的開拓企業(yè)但愿在沅陵持續(xù)發(fā)展,這必將為我縣房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展注入新的生機(jī)。
鑒于房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)主要。針對(duì)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,建議如下:
1、項(xiàng)目規(guī)規(guī)定位要準(zhǔn)。一方面,堅(jiān)持規(guī)劃先行。要充分發(fā)揚(yáng)縣城建立規(guī)劃委員會(huì)的本能機(jī)能效果。嚴(yán)厲規(guī)劃搜檢準(zhǔn)則;要在縣城總體規(guī)劃的基本上,充分思索城市建立檔次和功用區(qū),切實(shí)規(guī)劃出一批有市場(chǎng)前景、貿(mào)易報(bào)答率高、對(duì)投資商有吸引力的房地產(chǎn)開拓項(xiàng)目,完成房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序開拓。另一方面,堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃開拓。要充分思索我縣消費(fèi)群體的實(shí)踐,將90㎡以下的通俗商品住房的套密度及經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房在小區(qū)中的比重作為強(qiáng)迫性目標(biāo)規(guī)劃進(jìn)小區(qū),做好節(jié)制性具體規(guī)劃,將物業(yè)治理用房及配套設(shè)備和建筑密度、容積率、綠化率等規(guī)劃設(shè)計(jì)前提一樣作為地盤出讓前置前提,落實(shí)到新開工商品房項(xiàng)目。
2、具體激活二級(jí)市場(chǎng)。房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活潑水平是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟水平的主要標(biāo)記,激活二級(jí)市場(chǎng)將會(huì)使我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)更具迸發(fā)力和耐久性,是釋放我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ谋囟ㄟx擇。一是落實(shí)優(yōu)惠政策,增強(qiáng)消費(fèi)指導(dǎo)。要盡快出臺(tái)激活房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策,重點(diǎn)落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于二手房買賣在稅費(fèi)征收上的優(yōu)惠政策,影響廣闊干部職工“以小換大,以舊換新”的消費(fèi)愿望,加速房改房、私房上市措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流暢。二是加速二級(jí)市場(chǎng)中介組織建立。經(jīng)過(guò)中介組織處理二手房買房、賣房、租房難等問題。三是打擊地下買賣,切實(shí)規(guī)范房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)次序。經(jīng)過(guò)盤活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),努力構(gòu)成房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)和梯次消費(fèi)的新格式,拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)疾速健康發(fā)展。
3、切實(shí)優(yōu)化投資情況。投資情況關(guān)系到沅陵的形象,直接影響到投資者的決心和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是加大“三亂”和治安情況的整治力度。要切實(shí)加大“三亂”景象的個(gè)案查處力度,加大強(qiáng)買強(qiáng)賣、漫天要價(jià)、惡性壟斷等景象的整治力度,切實(shí)維護(hù)投資者的好處。二是執(zhí)行做事限日制和責(zé)任追查制。對(duì)處理遷延、久而不決,影響項(xiàng)目開拓的行為要嚴(yán)厲追查相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任,切實(shí)處理相關(guān)人員擅權(quán)和做事效率不高級(jí)問題。三是對(duì)單個(gè)開拓企業(yè)違法開拓行為不克不及庇護(hù)、縱容,閃開發(fā)企業(yè)有一個(gè)公道競(jìng)爭(zhēng)的開拓情況。
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