2023年銷售工作發(fā)展計劃(優(yōu)秀8篇)

計劃是規(guī)劃和安排未來行動的一種方式，它可以幫助我們有條不紊地完成任務(wù)。制定計劃時，可以借鑒他人的經(jīng)驗和教訓(xùn)，避免重復(fù)錯誤。最后，對于計劃制定和執(zhí)行的重要性，以下是一些有趣的實例和故事，供你思考和分享。

銷售工作發(fā)展計劃篇一

時間過得好快，轉(zhuǎn)眼間我進入珠寶店已有1年了。也成為了珠寶店的銷售人員?，F(xiàn)在20x年已經(jīng)開始了，這時候得寫一份20x年的個人工作計劃了。新的一年是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅(qū)使我要努力工作和認真學(xué)習(xí)。在此，我訂立了本年度工作計劃，以便使自己在新的一年里有更大的進步和成績。

一、銷量指標。

上級下達的銷售任務(wù)x萬元，銷售目標x萬元，每個季度x萬元。

二、計劃擬定。

1、年初擬定《珠寶年度銷售計劃》。

2、每月初擬定《珠寶月銷售計劃表》。

三、客戶分類。

根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施。

1、熟悉珠寶店新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。珠寶店在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為珠寶店一名店長，必須以身作責，在遵守珠寶店規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學(xué)習(xí)計劃。學(xué)習(xí)，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4、在網(wǎng)絡(luò)方面。

充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，做好房源的收集以及發(fā)布，客源的開發(fā)情況。做好業(yè)務(wù)工作。

銷售工作發(fā)展計劃篇二

首先要對自己工作的相關(guān)內(nèi)部外部環(huán)境進行了簡單的分析。其中包括對居住環(huán)境、家庭氛圍、經(jīng)濟情況、家族希望、工作環(huán)境等等因素進行分析。在一個大的社會環(huán)境下，要想有一個工作發(fā)展計劃分析，就必須做一個工作職業(yè)計劃的分析，只有充分認識到自己所出的一個環(huán)境，才能夠明白自己帶地想要什么，有時只是金錢，有時確實能力的提升。在此之后才可以計劃下一步的發(fā)展計劃，并能夠十分有動力的執(zhí)行下去。

面對嚴峻的.就業(yè)形環(huán)境、緊張的就業(yè)率、強大的競爭對手，作為一個員工，都會感到倍感壓力。那么怎樣能夠做到在同行競爭者之間保持一個壓倒性的優(yōu)勢呢？那么，就是要努力擴充自己的知識面，不斷的充實自己。為了對緩解當前市場人才的供需矛盾，就必須不斷學(xué)習(xí)。人才匱乏，究其原因就是現(xiàn)在市場上的工作人員含金量不夠高，不能滿足市場上領(lǐng)導(dǎo)的需要。不要在懷疑自己學(xué)的知識是否有用，毋庸置疑，所有的知識學(xué)習(xí)，都是在為你以后的工作打下堅的基礎(chǔ)。在有了充分的知識儲備后，就需要讓自己反正姿態(tài)，目前，在社會上有一個專業(yè)對口的工作非常難，那就要要求我們有一個適應(yīng)環(huán)境的心理，不要總以一種桀驁的性格看待社會，那么你將一事無成，更不用說工作的以后發(fā)展。

銷售工作發(fā)展計劃篇三

1、南山前海鼎太風尚廣場，黃金商鋪招鋪中，宜餐飲、娛樂、休閑；面積1500平米起，租金40/平米/月起。

3、地產(chǎn)新聞：北京公寓市場出租出售急劇升溫，風暴即將入津！科貿(mào)時代雙核小豪宅，陽光兩室現(xiàn)正熱銷中，低首付低總價，精裝贈名品家電！

5、澳洲園林耀全城，疊加別墅非凡品！國際公館最后6套單邊位疊加別墅，三面采光，南北通透，私享30萬平米澳洲成熟園林，敬候品鑒。

6、香噴噴的燒烤，令人垂涎的靚湯……國際公館本周末特準備精彩繽紛的美食活動，一次滿足你對美食的全部渴望，和家人一起來吧！

7、君臨天下舍我其誰，居半山之上享受三重景觀！國際公館首個世界級山居洋房組團將于后天振撼發(fā)售，前30套優(yōu)惠4200起！

8、東莞黃江旺角城廣場及華潤萬家12月23日隆重開業(yè)，20套預(yù)留臨街金鋪正在招商，最后機會！

10、恭賀新年，驚喜連連，優(yōu)惠不斷。國際公館元旦期間勁送購房大禮，特推出15套精選單位，每套最高優(yōu)惠15萬元，豐厚巨獎稍縱即逝。

12、投資世紀廣場，與家樂福共贏東城商圈財富盛宴。世紀廣場二期東莞街鋪王今日14:00全城火爆解籌！06年不可錯過的最佳投資機會！

13、天津科貿(mào)街引進500強企業(yè)努力打造北方it中心?？瀑Q(mào)時代雙核小豪宅，50及100平米精裝公寓，贈名牌家電。本周限時優(yōu)惠發(fā)售。

14、國際公館1100畝成熟生活疆域，精選別墅級洋房周末全城熱售，認購精選單位最高可獲8萬元/套大禮，特備精彩美食活動，邀您共享。

15、五所重點大學(xué)匯聚，牛津劍橋和揩再現(xiàn)。北一街八號，連排別墅5388元/m2,大三居總價60萬。五月大優(yōu)惠，歡迎蒞臨。

16、居半山、品天下、賞湖山！國際公館首個世界級山居洋房組團將于本周六盛大公映，前25套開盤驚喜價4200元，2天有效分秒遞減！

17、六個月又零幾天的風，吹來了歐洲山地的味道，()國際公館首個英倫山居洋房組團將于后天盛大發(fā)售，前30套4100起，機會稍縱即逝絕不再現(xiàn)！

18、中航聯(lián)手和黃70億打造華強北商業(yè)坐標――中航城，01號作品鼎誠國際商街，70年產(chǎn)權(quán)街鋪即將發(fā)售，天虹強勢進駐，vip申請中。

21、楚雄數(shù)碼城，商鋪總價最低1.7萬。9月2日隆重開盤，開盤當天享受額外98折優(yōu)惠。黃金商鋪，先到先得。財富熱線：*****。

22、特惠信息：科貿(mào)時代雙核小豪宅，周末限時優(yōu)惠，到場就有禮！50及100平米全精裝公寓，贈名品家電。鞍山西道最后的.置業(yè)良機！

23、****水鄉(xiāng)花落京城，瘦西湖、五亭橋…春風醉柳夢江南。真正國貿(mào)旁江南水景，現(xiàn)房獨棟別墅，均價僅7500元/平米。

24、誰不想生命中擁有一個完美的家？國際公館疊加別墅，純正英倫建筑，1100畝成熟生活疆域，30萬平米澳洲園林，實現(xiàn)您的完美夢想。

25、尊敬的客戶，恭喜您成功認購萬科運河?xùn)|1號3期銀樺院花園住宅！萬科誠邀您及您的朋友在次光臨運河?xùn)|1號，享受老帶新優(yōu)惠。

28、****盛景――北京2005年度首席生態(tài)山間別墅。依山而建，四面環(huán)山，長城腳下，嶺下生活。四百套精品獨棟等待您的位臨。

29、鹽田東海麗景財富街商鋪定于本月20日入伙，隆重推出10套珍藏旺鋪，即買即收租，財富熱線：*****。

31、昏了昏了，全都“婚”了！50至100平米全部精裝修，送高檔家電，酒店式服務(wù)管理，不婚才怪！鞍山西道科貿(mào)時代，開創(chuàng)后婚房時代。

32、緹香名苑商鋪香蜜湖？東街。70年產(chǎn)權(quán)。6米層高。95%實用率。現(xiàn)正火爆認籌。越早下訂。優(yōu)惠多多。日賺千金。

33、繼一期五十天售磬，二期龍座四十天銷售80%的輝煌之后，鼎盛時代二期壓軸樓王―王座即將震撼登場！最后80套全景觀三房恭候主人。

34、180萬o桃源居、15萬o商業(yè)規(guī)劃、5萬固定社區(qū)高消費人群、輻射周邊30萬消費大軍，典藏街鋪壓軸推出，7月購鋪額外5%優(yōu)惠。

35、心情決定性情，視界決定世界?；㈤T半島城邦推出限量珍藏版地中海風情四面環(huán)水私家島居別墅大宅，傳世佳作，敬請品鑒。

36、地產(chǎn)新聞：天津置業(yè)風暴席卷鞍山西道！科貿(mào)時代雙核小豪宅，100平米精裝修贈名牌家電。酒店式服務(wù)，豪宅級生活，現(xiàn)開盤熱銷中！

37、選擇萬科，選擇東莞城市中心！萬科運河?xùn)|1號，150―180平米四房熱銷。城市中心稀缺大宅，無限升值潛力！看樓車預(yù)約。

38、180天，600套房子告磬，鼎盛時代正在上演著厚街樓市神話！二期壓軸樓王――王座即將登場！最后80套景觀三房恭候尊駕。

39、鼎盛時代二期樣板房10.1盛情開放，邀您共享厚街中心，國際生活！“迎中秋，賀國慶優(yōu)惠大酬賓”同時啟動，機會稍縱即逝！

40、君臨天下，舍我其誰！國際公館首個諾丁山世界級山居洋房組團將于后天振撼發(fā)售，居半山之上享受三重景觀，心跳優(yōu)惠分秒遞減！山居生活。

43、月收入3000即可投資惠州鋪王！沃爾瑪、肯德基等爭相進駐超30萬平米商業(yè)廣場！年投資回報最高達10%!稀缺商鋪及精裝公寓登記中。

44、月收入3000元即可投資惠州“華強北”旺鋪！沃爾瑪、肯德基等爭相進駐！超30萬平米惠州第一商業(yè)廣場！少量商鋪咨詢中。

46、地產(chǎn)新聞：天津春交會即將開鑼，房價攀升在即！科貿(mào)時代雙核小豪宅，鞍山西道首席酒店式精裝公寓，50及100平米限時優(yōu)惠發(fā)售中。

48、好房子，總有一款適合你：好地段，高標準配套，醫(yī)療教育商務(wù)核心，增值保值，全精裝修，知名物業(yè)，名品家電，科貿(mào)時代雙核小豪宅。

50、公館生活，世界品質(zhì)！國際公館諾丁山152平米豪裝板房周末盛情開放，邀您共享國際品質(zhì)，同期購房最高可獲贈5萬/套驚喜大禮。

52、最穩(wěn)妥、高效的財富之選，科貿(mào)時代！做鞍山西道上的金房東！50及100平米精裝公寓，贈名品家電。激情五月特惠熱銷中！

53、為什么呢？因為在鞍山西道核心地段！為什么呢？因為是全部精裝修還送高檔家電！為什么呢？因為除了科貿(mào)時代國際公寓，你別無選擇！

54、平谷景區(qū)中心地帶，世外桃源獨棟，雙拼別墅30萬元起；現(xiàn)房銷售，置業(yè)熱線：******。

56、多款置業(yè)方向，總有一款適合你！鞍山西道核心、學(xué)府區(qū)中央、9大星級配套、全奢精裝、品牌家電、國際物業(yè)顧問、超震撼優(yōu)惠！科貿(mào)時代。

58、鼎盛時代二期樣板房10.1盛情開放，國際品質(zhì)眼見為實！“迎中秋，賀國慶優(yōu)惠大酬賓”同時啟動，機會稍縱即逝！并祝您節(jié)日快樂！

59、新年買新房，大禮送不斷。世紀城國際公館新年勁送購房大禮，從元旦起，最高優(yōu)惠15萬元/套，豐厚巨獎稍縱即逝。

銷售工作發(fā)展計劃篇四

總結(jié)一年來的工作，自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他業(yè)務(wù)員和同行學(xué)習(xí)，20xx年自己計劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：

(一)確保完成全年銷售任務(wù)，平時積極搜集信息并及時匯總;。

(三)銷售報表的精確度，仔細審核;。

(四)借物還貨的及時處理;。

(五)客戶關(guān)系的維系，并不斷開發(fā)新的客戶。

(六)努力做好每一件事情，堅持再堅持!

最后，想對銷售過程中出現(xiàn)的問題歸納。

(一)倉庫的庫存量不夠。雖然庫存表上標注了每款產(chǎn)品最低庫存量，但是實際卻不相符，有許多產(chǎn)品甚至已經(jīng)斷貨。在庫存不多的情況下，建議倉庫及時與生產(chǎn)聯(lián)系下單，或者與銷售聯(lián)系提醒下單，飛單的情況大多于庫存量不足有關(guān)。

(二)采購回貨不及時。回貨時間總會延遲，對于這種現(xiàn)象，采購人員的態(tài)度大多都是事不關(guān)已，很少會想著怎么去與供應(yīng)商解決，而是希望銷售人員與客戶溝通延緩時間。這樣會讓客戶對我們的信譽度降低。(這種現(xiàn)象非常嚴重)。

(三)質(zhì)檢與采購對供應(yīng)商退貨的處理。很多不合格的產(chǎn)品，由于時間拖延，最后在逼不得已的情況下一挑再挑，并當成合格產(chǎn)品銷售，這樣對我們“追求高品質(zhì)”的信念是非常不吻合的。經(jīng)常有拿出去的東西因為質(zhì)量問題讓銷售人員非常難堪。

(四)財務(wù)應(yīng)定期對銷售卻未回款的業(yè)務(wù)進行催款或者提醒。有許多已經(jīng)回款的業(yè)務(wù)，財務(wù)在幾個月之后才告訴銷售人員，期間銷售人員以為沒回款一直都在催，給客戶印象非常不好!

(五)各部門之間不協(xié)調(diào)。為了自己的工作方便，往往不會太關(guān)心他人，不會考慮給他人帶來的麻煩。有時候因為一句話或者一點小事情就可以解決了，可是卻讓銷售人員走了許多彎路。

(六)發(fā)貨及派車問題。

(七)新產(chǎn)品開發(fā)速度太慢。

總之，今年我將更加努力做好自己份內(nèi)的事情，并積極幫助他人。也希望公司存在的一些問題能夠妥善解決。不斷的開發(fā)新品，不斷開發(fā)新的區(qū)域，相信公司一定會走得更遠，市場占有率更高，楚天人都會洋溢著幸福的笑容.

(六)通過觀察、與同事之間的談心、聽取同事們的各方意見，建立起豐富的信息網(wǎng)絡(luò)，來時時的為自己進行充電，努力使自己變得更好。

(七)認真地完成接下來的工作任務(wù)，工作指標。

以上幾個方面就是我的工作計劃，或者可以說是我對接下來的工作的打算吧，為了不讓它們成為紙上談兵，我將時時刻刻牢記著自己的保證，讓它們成為我的工作準則，我工作的動力。只要我對自己說，我決不放棄，我就有成功的信念，只要我對自己說，我始終有夢想，我就有成功的遠景。只要我對自己說，我決不放棄，我要行動，行動;再行動，成功就在我的身邊。

銷售工作發(fā)展計劃篇五

不知不覺，進入公司已經(jīng)有1年了。也成為了公司的部門經(jīng)理之一。現(xiàn)在20xx年將結(jié)束，我想在歲末的時候?qū)懴铝?01x年工作計劃。

轉(zhuǎn)眼間又要進入新的一年201x年了，新的一年是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅(qū)使我要努力工作和認真學(xué)習(xí)。在此，我訂立了本年度工作計劃，以便使自己在新的一年里有更大的進步和成績。

一、銷量指標：

上級下達的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元。

二、計劃擬定：

2、每月初擬定《月銷售計劃表》;。

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施：

1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學(xué)習(xí)計劃。學(xué)習(xí)，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4、在網(wǎng)絡(luò)方面。

以上，是我對201x年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業(yè)務(wù)，爭取更多的單，完善業(yè)務(wù)開展工作。相信自己會完成新的任務(wù)，能迎接201x年新的挑戰(zhàn)。

銷售工作發(fā)展計劃篇六

本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結(jié)，日計劃，等五部分。

一.宗旨。

本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現(xiàn)目標。

二.目標。

1.全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢并做到應(yīng)用自如。

2.根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。

3.鎖定有意向客戶30家。

4.力爭完成銷售指標。

眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競爭，就是服務(wù)的競爭。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務(wù)”來進行。

1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識，使自己在對房產(chǎn)銷售特點掌握的基礎(chǔ)上進一步的深入體會，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對答如流。

2.對有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進行互動溝通。

其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.

3.在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。

4.在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。

5.在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等了如指掌。

6..對每次面談后的結(jié)果進行總結(jié)分析，并向上級匯報，聽取領(lǐng)導(dǎo)的看法?？朔щy、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。

7.在總結(jié)和摸索中前進。

四.計劃評估總結(jié)。

在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執(zhí)行情況做一次評估，總結(jié)得失，為下個月的工作開展做準備。

在公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，與各職能部門團結(jié)協(xié)作，努力完成公司制定的目標，具體如下：

1、近期完成桂花苑1#~3#樓的驗收工作;。

3、樹立樂富強品牌形象，處理好陽光花園、桂花苑的客戶投訴、維修問題，盡可能的使客戶滿意。

工作建議：

1、加強品牌及人力資源管理。

企業(yè)管理包括成本控制、質(zhì)量管理、進度控制、供應(yīng)商管理和投資管理，也包括營銷管理、品牌管理和人力資源管理。經(jīng)過這次全球經(jīng)濟振蕩，只有牢牢夯實品牌基礎(chǔ)并有一支拼搏進取、反應(yīng)靈敏和快捷的反應(yīng)系統(tǒng)，才能更快的走出當前的危機。

2、加強人員培訓(xùn)與學(xué)習(xí)。

結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有針對性的對人員進行培養(yǎng)，造就一支精管理、懂技術(shù)、善經(jīng)營、高素質(zhì)的團隊，力爭做到人盡其才，才盡其用，并采取創(chuàng)造性的激勵辦法對人員進行考評，給員工創(chuàng)造各種鍛煉和學(xué)習(xí)機會。

隨著全國經(jīng)濟情況的好轉(zhuǎn)局勢，我們公司正邁著堅實的步伐，推行不斷滿足顧客要求并超越顧客的期望理念并建立顧客服務(wù)程序，以人為本，關(guān)注并認真落實顧客各階段的需求思想，進一步提升公司綜合管理平臺，公司開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟效益、綜合實力不斷增強。面對公司發(fā)展，工程部將積極推進以項目精細管理為核心的工作體制，將“精心”是態(tài)度、“精細”是過程、“精品”是結(jié)果融入到項目管理中。展望未來，工程部人員正以飽滿的精神、昂揚的斗志、十足的信心去迎接公司更新的發(fā)展與挑戰(zhàn)。

銷售工作發(fā)展計劃篇七

前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。19__年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭很激烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。

按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售(推銷)一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位，財務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設(shè)計、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應(yīng)該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當今使用權(quán)的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產(chǎn)品市場的恰當定位，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的、長遠的戰(zhàn)略。

前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題。

在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，20__年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20__—20__年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，20__年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行;二是前期無任何營銷策劃，在項目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷;三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行;四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報告的承擔者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報告”?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動。

銷售工作發(fā)展計劃篇八

1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2、市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4、目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。

5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6、行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？

7、預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支。

8、控制：講述計劃將如何監(jiān)控。

一、計劃概要。

計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。

二、市場營銷現(xiàn)狀。

計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1、市場情勢。

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2、產(chǎn)品情勢。

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3、競爭情勢。

主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4、宏觀環(huán)境情勢。

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析。

應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

1、機會與挑戰(zhàn)分析。

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

2、優(yōu)勢與劣。

勢分析。

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3、問題分析。

在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導(dǎo)致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

四、目標。

此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關(guān)的基本決策，這些目標將指導(dǎo)隨后的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標—————財務(wù)目標和市場營銷目標需要確立。

1、財務(wù)目標。

每個公司都會追求一定的財務(wù)目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。

2、市場營銷目標。

財務(wù)目標必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標的確立應(yīng)符合一定的標準：

·各個目標應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。

·各個目標應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。

·如果可能的話，目標應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

五、市場營銷策略。

應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價格：價格稍高于競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預(yù)算增加30％。

研究與開發(fā)：增加25％的費用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。

六、行動方案。

策略陳述書闡述的是用以達到企業(yè)目標的主要市場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。

七、預(yù)計盈虧報表。

行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項預(yù)計盈虧報表。主管部門將審查這個預(yù)算并加以批準或修改。

八、控制。