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商品房買賣合同糾紛案件(精選10篇)

格式:DOC 上傳日期:2023-11-12 07:22:55 頁碼:12
商品房買賣合同糾紛案件(精選10篇)
2023-11-12 07:22:55    小編:zdfb

合同是合作關(guān)系的重要紐帶,確保各方按照約定履行責(zé)任。撰寫合同時(shí)可以參考相關(guān)法律法規(guī)和合同范本,確保合同的合法性和有效性。以下是一些常見合同的具體要求和內(nèi)容,供大家參考使用。

商品房買賣合同糾紛案件篇一

「提要」近幾年來,由于法律規(guī)定不明,致使審判實(shí)踐中對(duì)因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件,理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一,造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),對(duì)一些亟待解決的問題提出了自己的看法,以期能促進(jìn)認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理。

一、“出租人指定”是否應(yīng)作為前置程序。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛,是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一,現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理,有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后,法院才能受理?,F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《租賃條例》)規(guī)定,“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的,出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的,由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?!惫P者認(rèn)為,《租賃條例》明確由出租人確定承租人,對(duì)于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言,指定變更承租人既是出租人的權(quán)利,也是出租人的義務(wù),出租人應(yīng)當(dāng)履行該項(xiàng)職責(zé),承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對(duì)出租人的指定不服,同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé),則該類糾紛大量涌入法院,無疑會(huì)增**院化解社會(huì)矛盾的司法成本。在我國(guó)目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下,在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上,出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序,同時(shí)筆者認(rèn)為,即使個(gè)別情況下出租人指定有困難,其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件,澄明系爭(zhēng)房屋相關(guān)租賃情況,以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序,方能向法院提起訴訟。另外,筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限,因?yàn)樵撈谙拗苯佑绊懏?dāng)事人的起訴條件,不明確規(guī)定會(huì)造成不同法院對(duì)何為“逾期”理解不一致的情況,可以考慮以一個(gè)月為宜。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確,有的法院將出租人列為被告,另一方同住人列為第三人,有的法院則將出租人列為第三人,而以同住人為被告。筆者認(rèn)為,對(duì)出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环?,?yīng)區(qū)別情況予以處理。

2、出租人進(jìn)行了指定,同住人對(duì)出租人的指定不服。這時(shí)同住人是直接權(quán)利義務(wù)人,筆者認(rèn)為,可以借鑒勞動(dòng)爭(zhēng)議案件的處理方式,將直接權(quán)利義務(wù)人作為訴訟的原、被告,出租人列為第三人。當(dāng)前我國(guó)的公房租賃使用權(quán)仍具有社會(huì)福利性質(zhì),出租人對(duì)承租人的指定實(shí)質(zhì)上帶有行政色彩,與勞動(dòng)仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,公房的物權(quán)性質(zhì)有被虛化的一面,此類爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)上是同住人之間對(duì)承租權(quán)的爭(zhēng)議,故同住人應(yīng)列為原、被告。而對(duì)于出租人而言,其并不與同住人發(fā)生直接的民事權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)議,其對(duì)雙方爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán),但案件處理結(jié)果可能與其有法律上的利害關(guān)系,故其在訴訟終結(jié)后有義務(wù)根據(jù)法院的裁判結(jié)果與一方同住人建立房屋租賃關(guān)系,因此應(yīng)當(dāng)列出租人為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

三、出租人如何界定。

由于法規(guī)對(duì)“出租人”這一概念,并未明確其內(nèi)涵,加之我國(guó)公房制度改革的特殊性,各法院對(duì)“出租人”應(yīng)如何界定存有較大分歧。有的法院認(rèn)為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能,應(yīng)列物業(yè)公司為出租人,由其指定承租人,并在相關(guān)案件中作為當(dāng)事人。有的法院則認(rèn)為公房具有福利性質(zhì),而房地局是國(guó)家公有房屋的行政主管部門,故應(yīng)列房地局為出租人,由其行使出租人的權(quán)利,履行出租人的義務(wù)。

現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定,“上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門,業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。”第六條規(guī)定,“房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人?!薄蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定,“出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的法人、其他組織和個(gè)人,依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人”?!蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團(tuán)公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?!?/p>

目前管理公房租賃事項(xiàng)的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)公司及房產(chǎn)物業(yè)管理部門。筆者認(rèn)為根據(jù)《租賃條例》及其貫徹意見的相關(guān)規(guī)定來看,出租人的主體應(yīng)該是區(qū)縣房地集團(tuán)公司。物業(yè)公司不是出租人,其主要的職責(zé)是對(duì)所屬房產(chǎn)進(jìn)行修繕、管理、改善環(huán)境,進(jìn)行物業(yè)等方面的服務(wù),而對(duì)出租房屋沒有所有權(quán)或受托管理權(quán),且沒有具體的法律條文賦予其對(duì)公房予以出租、管理的職權(quán)。區(qū)縣房地局主要負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)公有房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理,是行政管理機(jī)關(guān),亦非受托管理公房的部門。而房地集團(tuán)公司進(jìn)行房屋租賃活動(dòng)由各區(qū)縣房地局的授權(quán)及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,故應(yīng)當(dāng)確定房地集團(tuán)公司為出租人。同住人對(duì)變更承租戶名意見不一時(shí),由其指定承租人,并由其作為當(dāng)事人參加訴訟,當(dāng)然其可以委托物業(yè)公司中的具體經(jīng)辦人員作為委托代理人參加訴訟。

商品房買賣合同糾紛案件篇二

學(xué)習(xí)了《解釋》,雖然略有頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳之嫌,但學(xué)習(xí)下來,感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動(dòng)向的。

我個(gè)人認(rèn)為,近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點(diǎn),其原因可能是商品房市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得,東南亞金融危機(jī)以來,我國(guó)商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng),價(jià)格下挫,因此在過去(可以粗略地指以前)產(chǎn)生的商品房合同糾紛,往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”,辦不出“小產(chǎn)證”,開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來,我國(guó)商品房市場(chǎng)復(fù)蘇,價(jià)格上揚(yáng),甚至有人認(rèn)為過熱或產(chǎn)生泡沫,因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛,往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問題后(包括無證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等),開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。

針對(duì)商品房市場(chǎng)供需關(guān)系的變化,商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點(diǎn),因此,《解釋》出臺(tái)十分必要。下面我就《解釋》的部分條款,結(jié)合近年來商品房買賣合同糾紛實(shí)務(wù),談一下學(xué)習(xí)體會(huì)。

一、無證預(yù)售,合同是否有效。

對(duì)于無證預(yù)售問題,過去一般按照《合同法》的基本原理,以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,認(rèn)為開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房,是一種違反法律和國(guó)務(wù)院行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。對(duì)此,《解釋》仍然遵守了這一法則,在第一條規(guī)定,“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?!?/p>

但實(shí)務(wù)中,出現(xiàn)了這種情況,開發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金,違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下,就與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同,并獲取部分或全部房?jī)r(jià)款。但由于近年商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng),開發(fā)商利用“無證預(yù)售合同無效”這一法律規(guī)定,要求認(rèn)定為該銷售合同無效,以便另行高價(jià)出售。顯然這是違背公平法則,也就導(dǎo)致了違法者獲利。因此,第一條進(jìn)一步規(guī)定:“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效?!边@應(yīng)該是保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。反過來看,如果房?jī)r(jià)下跌,購(gòu)房者以開發(fā)商無證預(yù)售為由,要求確認(rèn)合同無效而退房,是否可以?《解釋》沒有細(xì)分,但從以往審判實(shí)踐看,一般出于尊重當(dāng)事人意思自治,以及維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定角度出發(fā),也可以認(rèn)定合同有效。

從正反兩方面比較分析,我感到最高院仍然認(rèn)為,只要在起訴前補(bǔ)出手續(xù),仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。

從以往的司法實(shí)踐看,以及從《商品房銷售管理辦法》有關(guān)條款看,開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料,一般不作為合同一部分,不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購(gòu)房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說,如果不寫入合同,還是沒有法律約束力。就此,《解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”,這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請(qǐng),從合同法原理看,當(dāng)然不存在對(duì)方一經(jīng)承諾立即生效的問題,當(dāng)然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此,而在條款上作了重大突破,第二條進(jìn)一步規(guī)定:“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?!?/p>

這里可以舉兩個(gè)例子,一個(gè)是會(huì)所,一個(gè)是學(xué)校。在開發(fā)商售樓廣告中,如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會(huì)所,以及購(gòu)房小業(yè)主將享受哪些服務(wù),筆者個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合“視為要約”的條件。近年來,對(duì)于會(huì)所問題其實(shí)購(gòu)房者投訴也比較多,但一是缺乏合同依據(jù),二是房?jī)r(jià)上漲,只要一向開發(fā)商投訴,開發(fā)商就說可以退房,許多購(gòu)房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么,如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學(xué),并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi),筆者認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件,具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施,對(duì)于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。為什么這樣講,又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢?這有待通過司法部門的具體適用案例作進(jìn)一步分析,但我初步認(rèn)為,第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍,在開發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”,比較難以掌握,但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn),如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行,理解會(huì)發(fā)生歧義,則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”也比較難掌握,必要時(shí)可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)就此評(píng)估。

總之,在此條款下,很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性,并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn),則購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,而不用擔(dān)心開發(fā)商說可以退房。

如何界定認(rèn)購(gòu)書的`法律性質(zhì)。

實(shí)踐中也有這種情況,開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書,或預(yù)訂書,但由于商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng),所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。

從傳統(tǒng)法理角度分析,認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書是一種約定簽署合同的合同,也就是說,商品房認(rèn)購(gòu)書是,開發(fā)商與購(gòu)房者約定在某一時(shí)間,或在某一條件成就時(shí),簽署商品房預(yù)售合同,悔約不簽,則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破,第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?!?/p>

那么是不是真的會(huì)發(fā)生認(rèn)購(gòu)書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢?的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購(gòu)書一般都比較簡(jiǎn)單,購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購(gòu)房者悔約退訂的情形,而且購(gòu)房者為了訂金不被沒收,其往往不說自己悔約,而是說自己和開發(fā)商在簽署預(yù)售合同過程中重要條款不能達(dá)成一致,按照市房地局的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)獲全額退訂。

內(nèi)容。對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書,在出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的情況下,第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”,也就是說,對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書,如果價(jià)格上揚(yáng),開發(fā)商拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的,則該認(rèn)購(gòu)書就是一份預(yù)售合同約束于開發(fā)商。

當(dāng)然,如果深入討論,個(gè)人認(rèn)為這也僅在司法實(shí)踐中可以應(yīng)用,也就是最終該認(rèn)購(gòu)書是否可認(rèn)定為是一分預(yù)售合同,需要從程序上由法院或仲裁機(jī)構(gòu)來認(rèn)定。如果以此認(rèn)購(gòu)書向房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證,可能會(huì)不被接受,當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問題。

商品房是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)“商家欺詐、退一賠一”的條款,曾經(jīng)是一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn),可以說也一直沒有解決。最高院有關(guān)司法解釋曾明確,商品房作為大宗商品,不適用退一賠一。但實(shí)踐中,也發(fā)生過在仲裁案件中,支持了退一賠一。當(dāng)然,與消法不同的是,此退一賠一是指退賠購(gòu)房者已支付房款的一倍,而不是房?jī)r(jià)款的一倍。

對(duì)此,《解釋》基本上采納了仲裁實(shí)務(wù)的一些做法,應(yīng)該說也是一個(gè)重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形,即在商品房買賣合同簽訂后,出賣人將房屋出賣或抵押給第三人,導(dǎo)致買受人無法取得房屋的,買受人可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。在第九條還規(guī)定三種情形,即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí),出賣人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實(shí)、隱瞞房屋已抵押的事實(shí)、隱瞞房屋已出售的事實(shí),導(dǎo)致合同無效或被撤銷,買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

這一規(guī)定,也是針對(duì)了實(shí)踐中出現(xiàn)的問題,比如,在商品房預(yù)售合同簽訂后,開發(fā)商并未及時(shí)為購(gòu)房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。因此,此時(shí)購(gòu)房者并未取得對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)。在房?jī)r(jià)上漲的情況下,出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人,并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。在此情況下,由于只要該第三人為善意購(gòu)房,且一旦預(yù)售登記則取得優(yōu)先權(quán),原購(gòu)房者反而不能對(duì)抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣,前一份商品房預(yù)售合同勢(shì)必將解除,《解釋》的出臺(tái),也就是保護(hù)了購(gòu)房者利益,同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。

段和段律師事務(wù)所?游炯。

商品房買賣合同糾紛案件篇三

最高人民法院于年5月7日公布,6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,對(duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確具體的規(guī)定。針對(duì)消費(fèi)者的合法權(quán)益,人民法院應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)一步為其保護(hù)合法權(quán)益,已成為近年來日益關(guān)切的話題,該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責(zé)任,從而結(jié)束了長(zhǎng)期困擾司法實(shí)踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭(zhēng)論,確保各級(jí)人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。

商品房一個(gè)是預(yù)售,一個(gè)是現(xiàn)售。這里面有幾點(diǎn)比較重要,第一個(gè)就是涉及到《合同法》第286條司法解釋出臺(tái)以后對(duì)于銷售合同所產(chǎn)生的影響,就是說建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權(quán)對(duì)開發(fā)商就會(huì)形成很大的影響,房子至少是三層抵押,就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權(quán),然后開發(fā)商又拿這個(gè)工程去銀行去抵押貸款,第三個(gè)人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預(yù)售房,現(xiàn)在開發(fā)商欠了施工企業(yè)錢,施工企業(yè)去法院打官司,把這個(gè)建筑工程賣了,然后把錢給施工企業(yè),那我買房人怎么辦?我已經(jīng)和開發(fā)商簽了合同了,這個(gè)商品房銷售合同肯定不能履行,就是說我買房人可以認(rèn)定銷售方構(gòu)成欺詐,要求解除合同并賠償其損失。

第二個(gè)問題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了,但在與買房人簽合同的時(shí)候,隱瞞了該房屋已予以抵押的事實(shí),或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案,銷售方也未告訴購(gòu)買方房屋已抵押出去,最后購(gòu)買方的權(quán)利沒辦法實(shí)現(xiàn)的話,可以要求銷售方予以雙倍賠償。

第三個(gè)就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個(gè)商品房銷售合同,假如說開發(fā)商有一方要求確認(rèn)這個(gè)商品房銷售合同無效或者要求解除合同,人民法院應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同,然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款,那么法院也應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。

第四個(gè)就是對(duì)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證至今沒有作出明確的規(guī)定,現(xiàn)在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產(chǎn)證,原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商不給資料。假如因?yàn)殇N售方的原因,購(gòu)買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者在預(yù)售商品房90天內(nèi),購(gòu)買方還不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,銷售方是否要承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)以上在審判中所遇到的問題,依據(jù)最高司法解釋,筆者根據(jù)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),應(yīng)從以下幾個(gè)方面予以解決:

一、銷售廣告應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容,買房人應(yīng)提供相關(guān)資料。

《解釋》明確規(guī)定,商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請(qǐng),只要具備以下條件,就應(yīng)當(dāng)視為要約:1、對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明與允諾;2、此說明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定;3、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

對(duì)符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

目前開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料95%以上都在不顯眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有,相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”,依據(jù)法律規(guī)定,此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任,只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件,開發(fā)商違反時(shí),仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、因雙方意思不一致導(dǎo)致簽約失敗,買房人交納的定金應(yīng)如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定,將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人,這樣有利于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

買房時(shí)常見的情況是雙方均有誠(chéng)意簽訂買賣合同,基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公正談判,但因?qū)贤哪承l款意見不一致,最終導(dǎo)致簽約失敗。對(duì)于這種情況,不能歸責(zé)于當(dāng)事人的任何一方,此時(shí)出賣人不得以任何借口及理由占有定金,應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人。

三、房屋質(zhì)量不合格消費(fèi)者可要求退房和要求開發(fā)商予以賠償《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,法院應(yīng)予支持,開發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者無合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。

這里,應(yīng)當(dāng)注意的是,在法院審理中,買受人應(yīng)當(dāng)提供自己自行或者委托他人修復(fù)的證據(jù),以及出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)。

四、開發(fā)商惡意欺詐,買受人可獲得雙倍賠償。

《解釋》明確規(guī)定,具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。

1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;3、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;4、出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí),故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);5、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。具備上述五種情形之一的,買受人可以請(qǐng)求解除合同,返還已付購(gòu)房款及利息,賠償所造成損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。商品房買賣過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐,損害買受人權(quán)益的事件屢有發(fā)生,按《解釋》的規(guī)定,開發(fā)商將為此承擔(dān)賠償責(zé)任最高不超過已付購(gòu)買房屋款的一倍,這一規(guī)定,將極好地遏制和制裁惡意違約,欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。

五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣人予以賠償。

《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因,在一定期限內(nèi),買受人不能如期辦理房產(chǎn)證,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)解除合同和賠償損失。

因開發(fā)商的原因不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮,如利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目,未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目,沒有銷售許可證的房屋,未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目,土地或房屋未解除抵押的,開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。在這些情況下,買受人都不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然,不能如期辦理房產(chǎn)證,還可能有其它一些原因,這有待于進(jìn)一步探。

討,以便合理解決。

但是要想解除合同或者獲得賠償,必須注意以下幾點(diǎn):第一,買受人不能任何過錯(cuò),應(yīng)及時(shí)將辦理產(chǎn)權(quán)證要求的證件先進(jìn)提供給開發(fā)商,并且讓其簽收,注明收到日期,以分清責(zé)任;第二,根據(jù)《合同法》第15條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定,應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門查詢開發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權(quán)登記備案”的義務(wù);第三,如果涉及土地等被抵押,向有關(guān)部門查詢抵押,是否已經(jīng)解除。

六、開發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付使用。

《解釋》明確規(guī)定,對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移、占有,即“交鑰匙”應(yīng)視為對(duì)該房屋的交付使用,但如果當(dāng)事人在合同中明確約定了房屋的交付使用,不僅是轉(zhuǎn)移占有,而且要同時(shí)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的,從其約定。

關(guān)于房屋的交付使用,買賣雙方的理解不一致,出賣人通常認(rèn)為“交鑰匙”即是房屋交付使用,而買受人則往往認(rèn)為,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移才是房屋的交付使用,由此引發(fā)的糾紛不斷。

《解釋》有了明確規(guī)定,對(duì)買賣雙方來說都很重要,有了法律依據(jù),雙方操作起來更踏實(shí)。

《解釋》對(duì)一些具體情形下商品房預(yù)售合同的效力作了規(guī)定,如出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效;但是在起訴前開發(fā)商取得商品房預(yù)售合同證明的,可以認(rèn)定有效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定,辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無效的,不予支持等。

《解釋》的這些內(nèi)容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認(rèn)無效,從而有利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù),也有利于商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

八、支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房。

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋,對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。

此規(guī)定體現(xiàn)了被拆遷人合法權(quán)益的.保護(hù),即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補(bǔ)償安排房屋,如果被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,無法取得房屋的拆遷戶可以請(qǐng)求解除合同,返還已付購(gòu)房款及利息,賠償損失并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

我國(guó)傳統(tǒng)上,不法行為所導(dǎo)致的損害賠償,以被害人蒙受的損失為限,即損害賠償不能超過實(shí)際所受的損失?!逗贤ā返谝话僖皇龡l關(guān)于欺詐適用消法的規(guī)定,突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失,而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發(fā),是否意味著對(duì)消法第四十九條的直接適用呢?最高法院副院長(zhǎng)黃松有已明確地予以否定問答,兩者在適用前提和結(jié)果上有區(qū)別,消法的適用前提是欺詐,而司法解釋規(guī)定了五種情形;在結(jié)果上,消法的標(biāo)準(zhǔn)是“雙倍”,而司法解釋是“不超過已付購(gòu)房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個(gè)案中把握出賣人的情節(jié)斟酬衡量賠償數(shù)額的空間,不是機(jī)械地一律適用“一倍”的標(biāo)準(zhǔn)。

懲罰性賠償責(zé)任時(shí)適用,在司法上產(chǎn)生多種優(yōu)勢(shì)。它一方面保護(hù)了受害方的合法權(quán)益,而且額外的賠償給予其相應(yīng)程度的獎(jiǎng)勵(lì);另一方面使加害者受到應(yīng)有的懲罰,還可以阻止將來出現(xiàn)同樣的違法行為,該制度代表了法律的前進(jìn)方向。即便如此,懲罰性賠償責(zé)任有無限制的必要呢?答案是肯定的,它是把雙刃劍.因?yàn)槊绹?guó)實(shí)際陪審制,民眾的感情或偏見很難通過陪審團(tuán)帶入審判中,懲罰性賠償會(huì)帶來諸多不利因素,因此許多州規(guī)定不僅適用于一定范圍的案件。立法者力圖通過規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)南拗茥l件和將賠償數(shù)額控制在合理的范圍以內(nèi),使懲罰性賠償?shù)牟焕蛩氐玫接行У恼{(diào)控。

另一方面是說商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的時(shí)候,承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者的問題。我們大家都會(huì)知道,擔(dān)保物權(quán)按照目前的情況來講是跟物的所有權(quán)的變更沒有關(guān)系的。這是因?yàn)槲覀兏鶕?jù)《合同法》第286條規(guī)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)是先于工程折價(jià)的價(jià)款,就是說當(dāng)商品房所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的時(shí)候,就存在一個(gè)承包人的優(yōu)先受償權(quán)是否存在的問題。由于商品房是作為居住使用的情況下,對(duì)于消費(fèi)者的特殊保護(hù)就是我們所有的工作當(dāng)中一項(xiàng)不可缺少的原則,也就是說任何一項(xiàng)工作即正當(dāng)有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要,我們所有的工作恐怕也包括建設(shè)行為,法院的審判行為不可能不考慮到社會(huì)秩序問題的需要。

我國(guó)的法律及其司法解釋在參考外國(guó)立法和實(shí)踐的基礎(chǔ)上,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,具體而詳細(xì)地規(guī)定了各項(xiàng)基本原則,以在于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,既保護(hù)了作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者,又使不良開發(fā)商受到了應(yīng)有的懲罰,從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡,使懲罰性賠償制度與買受人利益控制在一個(gè)合理限度內(nèi),無疑會(huì)促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)健康發(fā)展。

商品房買賣合同糾紛案件篇四

[提要]近幾年來,由于法律規(guī)定不明,致使審判實(shí)踐中對(duì)因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件,理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一,造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),對(duì)一些亟待解決的問題提出了自己的看法,以期能促進(jìn)認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛,是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一,現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理,有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后,法院才能受理?,F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《租賃條例》)規(guī)定,“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的,出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的,由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?!惫P者認(rèn)為,《租賃條例》明確由出租人確定承租人,對(duì)于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言,指定變更承租人既是出租人的權(quán)利,也是出租人的義務(wù),出租人應(yīng)當(dāng)履行該項(xiàng)職責(zé),承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對(duì)出租人的指定不服,同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé),則該類糾紛大量涌入法院,無疑會(huì)增大法院化解社會(huì)矛盾的司法成本。在我國(guó)目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下,在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上,出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序,同時(shí)筆者認(rèn)為,即使個(gè)別情況下出租人指定有困難,其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件,澄明系爭(zhēng)房屋相關(guān)租賃情況,以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序,方能向法院提起訴訟。另外,筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限,因?yàn)樵撈谙拗苯佑绊懏?dāng)事人的起訴條件,不明確規(guī)定會(huì)造成不同法院對(duì)何為“逾期”理解不一致的情況,可以考慮以一個(gè)月為宜。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確,有的法院將出租人列為被告,另一方同住人列為第三人,有的法院則將出租人列為第三人,而以同住人為被告。筆者認(rèn)為,對(duì)出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环?,?yīng)區(qū)別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?,F(xiàn)實(shí)中,同住人對(duì)承租權(quán)的變更沒有爭(zhēng)議,但出租人基于某種原因不同意變更;或者同住人對(duì)租賃戶名的變更協(xié)商不成,出租人亦不愿意進(jìn)行指定,且不出具書面意見。出租人出具書面意見的(可對(duì)書面意見提出具體細(xì)化的要求),可視為出租人履行了管理的權(quán)利義務(wù)。只有在出租人未完成其指定之義務(wù)時(shí),才應(yīng)列出租人為被告,同住人列為第三人。此時(shí)的`訴訟請(qǐng)求只能是要求出租人履行義務(wù)。有人就此提出不同意見認(rèn)為,一旦法院作出判決,判令出租人應(yīng)當(dāng)在判決生效后三十日內(nèi)作出指定,而出租人仍不指定怎么辦?筆者認(rèn)為,此時(shí)解決的方法也是多樣的,既可以向出租人的上級(jí)部門提出司法建議,責(zé)成下級(jí)部門履行法院確定的義務(wù)而作為,也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)對(duì)待,予以罰款或采取其他有效措施。

[1][2][3]。

商品房買賣合同糾紛案件篇五

按揭一詞是香港地區(qū)學(xué)者對(duì)英文mortgage的漢澤(粵語音譯)。按揭是英美法中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度,系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式,本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。我國(guó)內(nèi)地的現(xiàn)行法律中尚未使用按揭這一概念,但這一概念在實(shí)踐中已得到了廣泛的運(yùn)用。從實(shí)質(zhì)上看,無論是“樓花”按揭還是房屋按揭,我國(guó)內(nèi)地商品房按揭合同中均不要求債務(wù)人事先將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,購(gòu)房者在將所購(gòu)的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔(dān)保物時(shí)并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下,不符合英美法和我國(guó)香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中,購(gòu)房者其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同。因此,我國(guó)內(nèi)地在使用按揭這一概念時(shí),其內(nèi)涵與英美法中和我國(guó)香港的按揭及大陸法系中的讓與擔(dān)保制度是不同的。我國(guó)內(nèi)地的按揭貸款合同本質(zhì)上仍為抵押貸款合同。近幾年來,隨著我國(guó)住房分配貨幣代、住房商品化和社會(huì)化的住房制度改革的穩(wěn)步推進(jìn),商品房按揭制度受到開發(fā)商、購(gòu)房者和銀行等各方面的極大歡迎,這一制度在實(shí)踐中得到廣泛的運(yùn)用,因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。

作為新類型的房地產(chǎn)案件,法院在審理過程中遇到不少新問題,亟待研究解決。

在商品房按揭糾紛中,一般主要存在四個(gè)基本合同關(guān)系,即購(gòu)房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關(guān)系、開發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

在這四個(gè)合同相互之間的關(guān)系中,大家對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭(zhēng)議,存在爭(zhēng)議的是借款合同是否為購(gòu)房合同的從合同。有種觀點(diǎn)認(rèn)為,借款合同是購(gòu)房合同的從合同,不具有獨(dú)立性,;因購(gòu)房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認(rèn)為,這種觀點(diǎn)值得商榷。

根據(jù)民法基本原理,凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同,稱這主合同。反之,必須以他種合同的存在為前提,自身不能獨(dú)立存在的合同,叫做從合同。

雖然借款合同與購(gòu)房合同存在密切的聯(lián)系,借款合同中的物的擔(dān)保標(biāo)的物與購(gòu)房合同的標(biāo)的物具有同一性,按揭貸款的款項(xiàng)也用于支付購(gòu)房合同的價(jià)款,但是,借款合同并不以購(gòu)房合同的存在為前提,其不是購(gòu)房合同的從合同。首先,借款合同不因購(gòu)房合同的消滅而消滅。根據(jù)《合同法》第91條的規(guī)定,合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同債務(wù)已經(jīng)按照約定履行而終止。在購(gòu)房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項(xiàng)支付給開發(fā)商,開發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購(gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證等合同義務(wù)以后,購(gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅,其可獨(dú)立存在到20、30年后購(gòu)房者(借款人)還清貸款時(shí)才消滅,其次,購(gòu)房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購(gòu)房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無效、可撤銷情形,法院便不能以購(gòu)房合同的無效、可撤銷為由而認(rèn)定借款合同無效或予以撤銷。購(gòu)房合同的無效、可撤銷只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化,并不因此導(dǎo)致銀行依法向購(gòu)房者發(fā)放貸款行為的無效、可撤銷。實(shí)踐中銀行在購(gòu)房合同被認(rèn)定無效、撤銷或解除后,往往要求解除借款合同,主要考慮的是購(gòu)房者的資信狀況。從理論上說,即使購(gòu)房合同存在瑕疵,導(dǎo)致抵押擔(dān)保不能實(shí)現(xiàn),但如購(gòu)房者資信并未下降或提供其他擔(dān)保。銀行認(rèn)為不影響資金安全,其也不會(huì)必然要求解除借款合同。因此,購(gòu)房合同與借款合同不是主從合同,它們是有一定聯(lián)系但也相互獨(dú)立的合同。

二、購(gòu)房者要求解除購(gòu)房合同時(shí)銀行的訴訟地位問題。

司法實(shí)踐中對(duì)于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭(zhēng)議較大的是,在購(gòu)房者起訴開發(fā)商要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同并退還購(gòu)房款本息時(shí),法院是否應(yīng)追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在此情形下,按揭銀行屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,法院應(yīng)追加按揭銀行參加訴訟,如果法院判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無效,則由開發(fā)商直接將購(gòu)房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行,其余的購(gòu)房款則返還給購(gòu)房者。我們認(rèn)為,這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行三方之間的四種法律關(guān)系,但將按揭銀行列為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符,也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關(guān)于適用民事訴訟法若干問題的意見》第65條的規(guī)定,有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人與無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的區(qū)別,在于該第三人對(duì)于當(dāng)事人雙方的訴標(biāo)的是否“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)”。有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人有權(quán)向法院提出訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由,成為當(dāng)事人。而獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人可以申請(qǐng)參加訴訟,也可以由法院通知參加訴訟,其只有在法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)才有權(quán)提出上訴,且其在一審中無權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴。民事訴訟理論通說認(rèn)為,無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟,是參加到當(dāng)事人一方進(jìn)行訴訟,與所參加的當(dāng)事人一方有法律上的利害關(guān)系,案件處理結(jié)果涉及他的合法權(quán)益,因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張,反對(duì)另一方的主張,來維護(hù)自己的合法權(quán)益。而有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告,以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張,也不同意本訴中被告的主張。實(shí)際上他是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格,向法院提起了一個(gè)新的訴訟。在按揭糾紛中,當(dāng)購(gòu)房者起訴開發(fā)商,要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同,并退還購(gòu)房本金利息時(shí),按揭銀行對(duì)于開發(fā)商與購(gòu)房者之間的訴訟標(biāo)的(房屋或樓花)享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán),因?yàn)橘?gòu)房者已將該訴訟標(biāo)的抵押給銀行,按揭銀行對(duì)于該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán),其對(duì)該標(biāo)的可以主張獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此,在此種情形下,按揭銀行屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,是否參加訴訟,應(yīng)由其自行決定,法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。

在按揭糾紛中,銀行也有作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的情形。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第3款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第11條的規(guī)定,開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預(yù)售款挪作他用,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”,損害購(gòu)房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實(shí)履行該項(xiàng)法定義務(wù),實(shí)踐中都要求開發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。《廣東省商品房預(yù)售管理等比例》明確規(guī)定,開發(fā)商使用商品房預(yù)售款時(shí),銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭。

銀行同時(shí)也是開發(fā)商預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行,購(gòu)房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意,擅自向開發(fā)商支付商品房預(yù)售款致使樓盤爛尾為由,要求開發(fā)商、銀行承擔(dān)責(zé)任的,應(yīng)將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購(gòu)房者僅起訴開發(fā)商,而未起訴銀行,當(dāng)事人可申請(qǐng),、法院亦可通知銀行作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。但此時(shí)的銀行并不是因其按揭銀行身份,而是因其預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。

三、購(gòu)房合同解除或認(rèn)定無效后的處理。

在購(gòu)房者起訴開發(fā)商要求解除購(gòu)房合同或確認(rèn)購(gòu)房合同無效時(shí),由于購(gòu)房者已將所購(gòu)房屋或樓花抵押給按揭銀行,因而其實(shí)質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定,抵押人地抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。實(shí)踐中按揭銀行與購(gòu)房者在合同中亦對(duì)此有明確約定。因此,購(gòu)房者在起訴開發(fā)商要求解除購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)依法知按揭銀行。為了切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益,如果購(gòu)房者沒有通知按揭銀行,法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟,法院在判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無效時(shí),可一并解決開發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系,即購(gòu)房者將房屋或樓花退還開發(fā)商,開發(fā)商將購(gòu)房款項(xiàng)返還給購(gòu)房者,并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的同時(shí),解除按揭銀行與購(gòu)房者之間的借款合同,按揭銀行對(duì)購(gòu)房者處理抵押物所得價(jià)款行使物上代位權(quán),并可要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,由開發(fā)商將購(gòu)房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行,其余款項(xiàng)支付給購(gòu)房者。但是,由于銀行有抵押權(quán)和開發(fā)商的保證作為擔(dān)保,其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費(fèi),而且,購(gòu)房合同能否解除或認(rèn)定無效只有在案件審結(jié)后才能確定。因此,為了防止浪費(fèi)人力和財(cái)力,按揭銀行往往不愿意參加購(gòu)房者與開發(fā)商的購(gòu)房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟,法院只能審理購(gòu)房者與開發(fā)商的購(gòu)房合同關(guān)系,如果判決購(gòu)房合同無效或解除購(gòu)房合同,則只能判決開發(fā)商退款給購(gòu)房者,購(gòu)房者退房給開發(fā)商。目前司法實(shí)踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題:在此種情形下,購(gòu)房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設(shè)有抵押權(quán),且開發(fā)商在購(gòu)房者與銀行的借款合同中往往承擔(dān)連帶保證責(zé)任,如果購(gòu)房者不退還銀行的借款,則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此,開發(fā)商有可能在退還購(gòu)房者全部購(gòu)房款后,還要向銀行承擔(dān)退還購(gòu)房者所欠銀行借款本息的責(zé)任。雖然開發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后可向購(gòu)房者追償,但購(gòu)房者通過訴訟從開發(fā)商取得的款項(xiàng),又要開發(fā)商通過另外的`訴訟取回,這顯然不符合訴訟效益原則,既增加了當(dāng)事人的訟累。也浪費(fèi)了有限的司法資源。而且,如果購(gòu)房者將款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或攜款隱匿,致使開發(fā)商無法追償,則顯然對(duì)開發(fā)商不公平。

為了解決上述問題,我們認(rèn)為,可參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》。

第35條關(guān)于當(dāng)理人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的,法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求的規(guī)定的精神,在按揭銀行沒有參加購(gòu)房者與開發(fā)商購(gòu)房合同糾紛的情形下,如果法院擬判決購(gòu)房合同無效或解除購(gòu)房合同的,法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。此時(shí),按揭銀行一般會(huì)參加訴訟主張權(quán)利,因?yàn)樵谫?gòu)房合同解除或認(rèn)定無效后,銀行一般會(huì)要求解除購(gòu)房者與其簽訂的借款合同,提前收回貸款。如果按揭銀行在此時(shí)仍不參加訴訟,由于法院已明確告知其將解除購(gòu)房合同或認(rèn)定合同無效,其享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物將被處置,按揭銀行不參加訴訟主張權(quán)利,應(yīng)視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權(quán)的追及權(quán),無權(quán)對(duì)該抵押物主張優(yōu)先受償,而只能向抵押人(購(gòu)房者)行使物上代位權(quán),即要求購(gòu)房者將開發(fā)商退還的購(gòu)房款用于提前清償銀行借款本息。

開發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后,雖然對(duì)購(gòu)房者的銀行借款仍承擔(dān)連帶保證責(zé)任,但根據(jù)《擔(dān)保法》第28條第1款和最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)提保法若干問題的解釋》第38條的規(guī)定,同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的,保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。在借款合同中,債務(wù)人(購(gòu)房者)是以其所購(gòu)買的房屋或樓花作為物的擔(dān)保的,因此,開發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。由于實(shí)踐中一般是七成按揭,購(gòu)房者一般已至少支付30%的購(gòu)房款,以房屋或樓花的全部?jī)r(jià)值來擔(dān)保70%以下購(gòu)房款的債權(quán),按揭銀行的債權(quán)本來可以通過物的擔(dān)保全部得以實(shí)現(xiàn),如果按揭銀行放棄物的擔(dān)保,開發(fā)商無須再承擔(dān)保證責(zé)任。因此,在這種情況下,開發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后,已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)然購(gòu)房者與開發(fā)商在訴訟過程中,如果達(dá)成解除購(gòu)房合同的協(xié)議,也可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》第67條第1款的規(guī)定,由取得抵押物所有權(quán)的開發(fā)商行使滌除權(quán),代替?zhèn)鶆?wù)人(購(gòu)房者)清償其所欠按揭銀行全部債務(wù),其余款項(xiàng)則返還給購(gòu)房者,從而一并解決開發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。

四、按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)。

按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突,是審判實(shí)踐中遇到的新問題。購(gòu)房者所購(gòu)房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán):按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開發(fā)商的其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。

(一)購(gòu)房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護(hù)。

為了從按揭銀行獲得貸款,購(gòu)房者將其所購(gòu)“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國(guó)內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)間不長(zhǎng),對(duì)按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和恰當(dāng)?shù)氖侄?,因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時(shí),均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢(shì)地位,側(cè)重強(qiáng)調(diào)按揭銀行的利益保護(hù),而往往忽視對(duì)購(gòu)房者正當(dāng)權(quán)益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個(gè)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前,按揭房產(chǎn)因不可擴(kuò)力而毀損、滅失、停建的,則開發(fā)商和購(gòu)房者均不需承擔(dān)責(zé)任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn),按揭銀行可以就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。(3)在開發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以后,或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后,按揭房產(chǎn)毀損、滅失的,風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則由購(gòu)房者承擔(dān)。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn),按揭銀行亦可就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。

2、對(duì)購(gòu)房者合理使用房屋限制過嚴(yán)。實(shí)踐中許多按揭銀行合同規(guī)定:購(gòu)房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定;購(gòu)房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的,應(yīng)經(jīng)按銀行書面同意。我們認(rèn)為,購(gòu)房者將按揭房產(chǎn)出租,屬于合理使用抵押物,并不會(huì)對(duì)按揭銀行的抵押權(quán)造成損害,相反還有利于購(gòu)房者籌措資金,及時(shí)支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能,在購(gòu)房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權(quán)的情況下,按揭銀行不應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限制。因此,法院在審理案件時(shí),亦可依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定,以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由,認(rèn)定該條款無效。

3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定:購(gòu)房者違反合同的任何條款,按揭銀行有權(quán)要求購(gòu)房者提前償還部分或全部貸款本息,由此而引起的任何損失均由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。這種條款使購(gòu)房者處在十分不利的地位,因?yàn)椴话唇液贤械脑S多條款(如不許購(gòu)房者出租的條款)本來就不公平,而一旦購(gòu)房者違反,按揭銀行就可以解除合同,要求購(gòu)房者提前清償貸款本息,導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益嚴(yán)重失衡。

(二)購(gòu)房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護(hù)。

我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定,建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時(shí),可就工程折價(jià)、拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于該種權(quán)利的性質(zhì),學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)為留置權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)就是優(yōu)先權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)是法定抵押權(quán)。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為將建筑商的優(yōu)先受償權(quán)理解為法定抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)均可以,但從實(shí)踐分析理解為優(yōu)先權(quán)更合適。我們認(rèn)為,建筑商的優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的特征,它從屬于建筑商的主債權(quán)即工程價(jià)款取得權(quán),不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權(quán)的要件,即使建筑物已竣工交付發(fā)包人,建筑商仍享有優(yōu)先受償權(quán),并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅,具有不可分性和物上代位性,因此,在性質(zhì)上應(yīng)為法定抵押權(quán)。當(dāng)開發(fā)商未按時(shí)向建筑商支付工程款時(shí),建筑商便可以申請(qǐng)對(duì)其建設(shè)的商品房行使法定抵押權(quán)。但此時(shí)開發(fā)商可能已依法將商品房預(yù)售給購(gòu)房者,因而建筑商的法定抵押權(quán)便與購(gòu)房者的權(quán)益發(fā)生了沖突。理論界和實(shí)踐部門對(duì)于此種情形應(yīng)如何處理一直存在很大的爭(zhēng)議。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》公布施行后,這個(gè)問題在一定程度上得到解決,即“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。但仍然存在以下問題:一是該《批復(fù)》只解決了購(gòu)房者為消費(fèi)者的情形,對(duì)于不是消費(fèi)者的購(gòu)房者如購(gòu)買寫字樓的單位的權(quán)益與建筑商的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理則沒有作出規(guī)定。二是該《批復(fù)》對(duì)于已交付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者,并沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記作為對(duì)抗建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的條件。這一規(guī)定有利于保護(hù)作為消費(fèi)者的購(gòu)房者的合法權(quán)益,但一些開發(fā)商也可能利用此條規(guī)定惡意逃避債務(wù),因?yàn)樵诮ㄖ讨鲝埛ǘǖ盅簷?quán)時(shí),開發(fā)商可能臨時(shí)找一些“消費(fèi)者”簽訂假合同寫出假收據(jù),以對(duì)抗建筑的優(yōu)先受償權(quán)。為了解決上述問題,我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度,明確法定抵押的起始時(shí)間。同時(shí)明確包括購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)在內(nèi)的各種權(quán)利的行使條件,應(yīng)以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間,并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”有原則處理。在建筑商登記法定抵押權(quán)后,開發(fā)商在預(yù)售部分商品房時(shí),需經(jīng)建筑商的同意,購(gòu)房者亦需將購(gòu)房款付入開發(fā)商與建筑商共同管理的帳戶,以保障建筑商對(duì)該部分購(gòu)房款行使物上代位權(quán)。

(三)購(gòu)房者與其他抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)。

購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權(quán)和建筑商的法定抵押權(quán)外,還可能存在其他抵押權(quán)。這些抵押權(quán)的產(chǎn)生有兩種不同的情形:一是開發(fā)商在預(yù)售前將商品房項(xiàng)目以在建工程的形式向銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押進(jìn)行融資;二是開發(fā)商在預(yù)售以后將商品房項(xiàng)目抵押給銀行或其他債權(quán)人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定,建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押和其他債權(quán),而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。由此可見,在銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)與購(gòu)房者的權(quán)益發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益。該規(guī)定在保護(hù)作為消費(fèi)者的利益的同時(shí),存在如下問題:一是也只能解決了購(gòu)房者為消費(fèi)者的情形,對(duì)于不是作為消費(fèi)者的購(gòu)房者的權(quán)益與銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理沒有作出規(guī)定。二是該規(guī)定沒有區(qū)分銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的設(shè)立是在商品房預(yù)售以前還是預(yù)售以后的情形,也沒有以購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記對(duì)抗銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的要件。即使購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)明知銀行或其他債權(quán)人已在該商品房上登記設(shè)立了抵押權(quán),購(gòu)房者仍然可以熟視無睹,因?yàn)樗臋?quán)益始終優(yōu)先于銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。如果這樣處理可能會(huì)動(dòng)搖包括抵押登記在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本制度-不動(dòng)產(chǎn)登記制度,損害依法履行了登記手續(xù)的抵押權(quán)人的合法利益,使問題變得更難把握。為了解決上述問題,我國(guó)應(yīng)堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記制度和“登記在先,成立在先,權(quán)利優(yōu)先”的原則,區(qū)分銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的設(shè)立是在購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以前是以后的不同情形,分別處理。對(duì)于購(gòu)房者已辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以后,開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權(quán)人的,抵押無效。對(duì)于購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以前,開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權(quán)人的,抵押權(quán)應(yīng)受保護(hù),但是,在購(gòu)房者已支付購(gòu)房款尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記期間,抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道該商品房已出售給購(gòu)房者仍在其上設(shè)立抵押權(quán)的,因開發(fā)商與抵押人均屬惡意,法律對(duì)其不予保護(hù),抵押應(yīng)視為無效。對(duì)于已設(shè)立抵押權(quán)的商品房項(xiàng)目,開發(fā)商在預(yù)售該部分商品房時(shí),須經(jīng)抵押權(quán)人的同意,購(gòu)房者亦須將購(gòu)房款付入開發(fā)商與抵押權(quán)人的共同管理的帳戶,以保障抵押權(quán)人對(duì)該部分購(gòu)房款行使物上代位權(quán)。

商品房買賣合同糾紛案件篇六

203月24日,最高院審委會(huì)通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下簡(jiǎn)稱“《解釋》”),《解釋》將于年6月1日起施行。

學(xué)習(xí)了《解釋》,雖然略有頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳之嫌,但學(xué)習(xí)下來,感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動(dòng)向的。

我個(gè)人認(rèn)為,近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點(diǎn),其原因可能是商品房市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得,東南亞金融危機(jī)以來,我國(guó)商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng),價(jià)格下挫,因此在過去(可以粗略地指以前)產(chǎn)生的商品房合同糾紛,往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”,辦不出“小產(chǎn)證”,開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來,我國(guó)商品房市場(chǎng)復(fù)蘇,價(jià)格上揚(yáng),甚至有人認(rèn)為過熱或產(chǎn)生泡沫,因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛,往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問題后(包括無證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等),開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。

針對(duì)商品房市場(chǎng)供需關(guān)系的變化,商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點(diǎn),因此,《解釋》出臺(tái)十分必要。下面我就《解釋》的部分條款,結(jié)合近年來商品房買賣合同糾紛實(shí)務(wù),談一下學(xué)習(xí)體會(huì)。

一、無證預(yù)售,合同是否有效。

對(duì)于無證預(yù)售問題,過去一般按照《合同法》的基本原理,以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,認(rèn)為開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房,是一種違反法律和國(guó)務(wù)院行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。對(duì)此,《解釋》仍然遵守了這一法則,在第一條規(guī)定,“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”

但實(shí)務(wù)中,出現(xiàn)了這種情況,開發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金,違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下,就與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同,并獲取部分或全部房?jī)r(jià)款。但由于近年商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng),開發(fā)商利用“無證預(yù)售合同無效”這一法律規(guī)定,要求認(rèn)定為該銷售合同無效,以便另行高價(jià)出售。顯然這是違背公平法則,也就導(dǎo)致了違法者獲利。因此,第一條進(jìn)一步規(guī)定:“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效?!边@應(yīng)該是保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。反過來看,如果房?jī)r(jià)下跌,購(gòu)房者以開發(fā)商無證預(yù)售為由,要求確認(rèn)合同無效而退房,是否可以?《解釋》沒有細(xì)分,但從以往審判實(shí)踐看,一般出于尊重當(dāng)事人意思自治,以及維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定角度出發(fā),也可以認(rèn)定合同有效。

從正反兩方面比較分析,我感到最高院仍然認(rèn)為,只要在起訴前補(bǔ)出手續(xù),仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。

從以往的司法實(shí)踐看,以及從《商品房銷售管理辦法》有關(guān)條款看,開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料,一般不作為合同一部分,不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購(gòu)房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說,如果不寫入合同,還是沒有法律約束力。就此,《解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”,這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請(qǐng),從合同法原理看,當(dāng)然不存在對(duì)方一經(jīng)承諾立即生效的問題,當(dāng)然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此,而在條款上作了重大突破,第二條進(jìn)一步規(guī)定:“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?!?/p>

這里可以舉兩個(gè)例子,一個(gè)是會(huì)所,一個(gè)是學(xué)校。在開發(fā)商售樓廣告中,如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會(huì)所,以及購(gòu)房小業(yè)主將享受哪些服務(wù),筆者個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合“視為要約”的條件。近年來,對(duì)于會(huì)所問題其實(shí)購(gòu)房者投訴也比較多,但一是缺乏合同依據(jù),二是房?jī)r(jià)上漲,只要一向開發(fā)商投訴,開發(fā)商就說可以退房,許多購(gòu)房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么,如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學(xué),并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi),筆者認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件,具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施,對(duì)于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。為什么這樣講,又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢?這有待通過司法部門的具體適用案例作進(jìn)一步分析,但我初步認(rèn)為,第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍,在開發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”,比較難以掌握,但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn),如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行,理解會(huì)發(fā)生歧義,則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”也比較難掌握,必要時(shí)可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)就此評(píng)估。

總之,在此條款下,很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性,并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn),則購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,而不用擔(dān)心開發(fā)商說可以退房。

三、如何界定認(rèn)購(gòu)書的`法律性質(zhì)。

實(shí)踐中也有這種情況,開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書,或預(yù)訂書,但由于商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng),所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。

從傳統(tǒng)法理角度分析,認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書是一種約定簽署合同的合同,也就是說,商品房認(rèn)購(gòu)書是,開發(fā)商與購(gòu)房者約定在某一時(shí)間,或在某一條件成就時(shí),簽署商品房預(yù)售合同,悔約不簽,則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破,第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?!?/p>

那么是不是真的會(huì)發(fā)生認(rèn)購(gòu)書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢?的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購(gòu)書一般都比較簡(jiǎn)單,購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購(gòu)房者悔約退訂的情形,而且購(gòu)房者為了訂金不被沒收,其往往不說自己悔約,而是說自己和開發(fā)商在簽署預(yù)售合同過程中重要條款不能達(dá)成一致,按照市房地局的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)獲全額退訂。

內(nèi)容。對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書,在出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的情況下,第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”,也就是說,對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書,如果價(jià)格上揚(yáng),開發(fā)商拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的,則該認(rèn)購(gòu)書就是一份預(yù)售合同約束于開發(fā)商。

當(dāng)然,如果深入討論,個(gè)人認(rèn)為這也僅在司法實(shí)踐中可以應(yīng)用,也就是最終該認(rèn)購(gòu)書是否可認(rèn)定為是一分預(yù)售合同,需要從程序上由法院或仲裁機(jī)構(gòu)來認(rèn)定。如果以此認(rèn)購(gòu)書向房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證,可能會(huì)不被接受,當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問題。

商品房是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)“商家欺詐、退一賠一”的條款,曾經(jīng)是一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn),可以說也一直沒有解決。最高院有關(guān)司法解釋曾明確,商品房作為大宗商品,不適用退一賠一。但實(shí)踐中,也發(fā)生過在仲裁案件中,支持了退一賠一。當(dāng)然,與消法不同的是,此退一賠一是指退賠購(gòu)房者已支付房款的一倍,而不是房?jī)r(jià)款的一倍。

對(duì)此,《解釋》基本上采納了仲裁實(shí)務(wù)的一些做法,應(yīng)該說也是一個(gè)重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形,即在商品房買賣合同簽訂后,出賣人將房屋出賣或抵押給第三人,導(dǎo)致買受人無法取得房屋的,買受人可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。在第九條還規(guī)定三種情形,即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí),出賣人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實(shí)、隱瞞房屋已抵押的事實(shí)、隱瞞房屋已出售的事實(shí),導(dǎo)致合同無效或被撤銷,買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

這一規(guī)定,也是針對(duì)了實(shí)踐中出現(xiàn)的問題,比如,在商品房預(yù)售合同簽訂后,開發(fā)商并未及時(shí)為購(gòu)房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。因此,此時(shí)購(gòu)房者并未取得對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)。在房?jī)r(jià)上漲的情況下,出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人,并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。在此情況下,由于只要該第三人為善意購(gòu)房,且一旦預(yù)售登記則取得優(yōu)先權(quán),原購(gòu)房者反而不能對(duì)抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣,前一份商品房預(yù)售合同勢(shì)必將解除,《解釋》的出臺(tái),也就是保護(hù)了購(gòu)房者利益,同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。

段和段律師事務(wù)所?游炯。

商品房買賣合同糾紛案件篇七

基本案情:

2000年7月21日購(gòu)房戶甲與房地產(chǎn)開發(fā)公司乙簽訂《商品房購(gòu)銷合同書》,約定:由乙將跨世紀(jì)花園一套住房出賣給甲,總房款638000元,由甲首付238000元,余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日,房屋產(chǎn)權(quán)證交付日期為房屋交付后一年內(nèi)即2002年7月26日前。為確保該購(gòu)房合同目的實(shí)現(xiàn),2001年3月18日、21日,甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個(gè)人住房借款合同(抵押加階段性保證借款)、個(gè)人住房貸款委托扣款協(xié)議各一份。

三方在上述三份合同中約定:由甲以所購(gòu)乙住房抵押,丙銀行向甲提供按揭貸款40萬元用于購(gòu)買乙開發(fā)建設(shè)的跨世紀(jì)花園一套住房,借款期限15年,貸款月利率4.65‰,每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內(nèi)對(duì)甲的債務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任,保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證,辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記,并將房屋他項(xiàng)權(quán)證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi)辦妥抵押房屋的`所有權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行,否則承擔(dān)由此引起的一切法律后果。

上述四份合同簽訂后,甲依約如期向乙支付了首期購(gòu)房款238000元,丙銀行也依約將甲所借40萬元款項(xiàng)直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今,雖經(jīng)甲多次催告,乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權(quán)證,也無法按合同約定在貸款發(fā)放之日起3個(gè)月內(nèi),辦妥抵押房屋所有權(quán)證和抵押他項(xiàng)權(quán)證交付丙銀行。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙主要負(fù)責(zé)人因涉嫌犯罪,司法機(jī)關(guān)正在處理中,該公司開發(fā)的跨世紀(jì)花園項(xiàng)目已停工。該項(xiàng)目停工后,引起購(gòu)房戶恐慌,甲認(rèn)為自己的購(gòu)房目的無法實(shí)現(xiàn),從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款,并同其他購(gòu)房戶一樣,紛紛向所購(gòu)房產(chǎn)所在地的a法院起訴,要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。

a法院以要先行處理乙公司負(fù)責(zé)人刑事犯罪為由,未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無法交付,依靠擔(dān)保權(quán)人乙公司無法清償債權(quán),在a法院未受理甲的起訴之后,于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地b法院搶先起訴,要求先行解除住房借款合同、抵押合同,判令甲提前償還40萬元借款本息,乙公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。甲隨即提起反訴和另行起訴,要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。b法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天,重新向a法院起訴,要求解除商品房購(gòu)銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同,判令乙退還甲購(gòu)房款和已交的按揭款并支付違約金,判令乙直接返還丙銀行40萬元借款本息。甲在a法院受理后,告知b法院并要求兩案合并審理或中止訴訟,等a法院判決后再處理,未被采納。a法院考慮到自己受理的商品房購(gòu)銷合同一案與b法院受理的借款合同一案有密切聯(lián)系,根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“商品房買賣司法解釋”)的規(guī)定,應(yīng)合并審理,遂向與b法院共同的上級(jí)法院請(qǐng)示,請(qǐng)求上級(jí)法院指令b法院將借款合同案移送本院合并審理。b法院在上級(jí)法院答復(fù)之前,已作出一審判決,判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個(gè)人住房借款合同》,甲歸還丙銀行40萬借款本息,乙公司對(duì)借款抵押物(甲所購(gòu)住房)處置后不足清償部分債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。甲的住所地不在a、b法院管轄區(qū),乙公司住所地在a法院管轄區(qū)。

分歧:

該案中后起訴的商品房購(gòu)銷合同到底應(yīng)不應(yīng)該與先起訴的借款合同合并審理,爭(zhēng)論較大。

[1][2][3][4]。

商品房買賣合同糾紛案件篇八

[提要]近幾年來,由于法律規(guī)定不明,致使審判實(shí)踐中對(duì)因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件,理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一,造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),對(duì)一些亟待解決的問題提出了自己的看法,以期能促進(jìn)認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛,是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一,現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理,有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后,法院才能受理?,F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《租賃條例》)規(guī)定,“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的,出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的,由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?!惫P者認(rèn)為,《租賃條例》明確由出租人確定承租人,對(duì)于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言,指定變更承租人既是出租人的權(quán)利,也是出租人的義務(wù),出租人應(yīng)當(dāng)履行該項(xiàng)職責(zé),承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對(duì)出租人的指定不服,同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé),則該類糾紛大量涌入法院,無疑會(huì)增大法院化解社會(huì)矛盾的司法成本。在我國(guó)目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下,在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上,出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序,同時(shí)筆者認(rèn)為,即使個(gè)別情況下出租人指定有困難,其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件,澄明系爭(zhēng)房屋相關(guān)租賃情況,以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序,方能向法院提起訴訟。另外,筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限,因?yàn)樵撈谙拗苯佑绊懏?dāng)事人的起訴條件,不明確規(guī)定會(huì)造成不同法院對(duì)何為“逾期”理解不一致的情況,可以考慮以一個(gè)月為宜。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確,有的法院將出租人列為被告,另一方同住人列為第三人,有的法院則將出租人列為第三人,而以同住人為被告。筆者認(rèn)為,對(duì)出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环模瑧?yīng)區(qū)別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的。現(xiàn)實(shí)中,同住人對(duì)承租權(quán)的變更沒有爭(zhēng)議,但出租人基于某種原因不同意變更;或者同住人對(duì)租賃戶名的變更協(xié)商不成,出租人亦不愿意進(jìn)行指定,且不出具書面意見。出租人出具書面意見的(可對(duì)書面意見提出具體細(xì)化的要求),可視為出租人履行了管理的權(quán)利義務(wù)。只有在出租人未完成其指定之義務(wù)時(shí),才應(yīng)列出租人為被告,同住人列為第三人。此時(shí)的訴訟請(qǐng)求只能是要求出租人履行義務(wù)。有人就此提出不同意見認(rèn)為,一旦法院作出判決,判令出租人應(yīng)當(dāng)在判決生效后三十日內(nèi)作出指定,而出租人仍不指定怎么辦?筆者認(rèn)為,此時(shí)解決的方法也是多樣的,既可以向出租人的上級(jí)部門提出司法建議,責(zé)成下級(jí)部門履行法院確定的義務(wù)而作為,也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)對(duì)待,予以罰款或采取其他有效措施。

2、出租人進(jìn)行了指定,同住人對(duì)出租人的指定不服。這時(shí)同住人是直接權(quán)利義務(wù)人,筆者認(rèn)為,可以借鑒勞動(dòng)爭(zhēng)議案件的處理方式,將直接權(quán)利義務(wù)人作為訴訟的原、被告,出租人列為第三人。當(dāng)前我國(guó)的公房租賃使用權(quán)仍具有社會(huì)福利性質(zhì),出租人對(duì)承租人的指定實(shí)質(zhì)上帶有行政色彩,與勞動(dòng)仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,公房的物權(quán)性質(zhì)有被虛化的一面,此類爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)上是同住人之間對(duì)承租權(quán)的爭(zhēng)議,故同住人應(yīng)列為原、被告。而對(duì)于出租人而言,其并不與同住人發(fā)生直接的民事權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)議,其對(duì)雙方爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán),但案件處理結(jié)果可能與其有法律上的利害關(guān)系,故其在訴訟終結(jié)后有義務(wù)根據(jù)法院的裁判結(jié)果與一方同住人建立房屋租賃關(guān)系,因此應(yīng)當(dāng)列出租人為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

三、出租人如何界定。

由于法規(guī)對(duì)“出租人”這一概念,并未明確其內(nèi)涵,加之我國(guó)公房制度改革的特殊性,各法院對(duì)“出租人”應(yīng)如何界定存有較大分歧。有的法院認(rèn)為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能,應(yīng)列物業(yè)公司為出租人,由其指定承租人,并在相關(guān)案件中作為當(dāng)事人。有的法院則認(rèn)為公房具有福利性質(zhì),而房地局是國(guó)家公有房屋的行政主管部門,故應(yīng)列房地局為出租人,由其行使出租人的權(quán)利,履行出租人的義務(wù)。

現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定,“上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門,業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。”第六條規(guī)定,“房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人。”《關(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定,“出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的法人、其他組織和個(gè)人,依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人”。《關(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團(tuán)公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?!?/p>

目前管理公房租賃事項(xiàng)的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)公司及房產(chǎn)物業(yè)管理部門。筆者認(rèn)為根據(jù)《租賃條例》及其貫徹意見的相關(guān)規(guī)定來看,出租人的主體應(yīng)該是區(qū)縣房地集團(tuán)公司。物業(yè)公司不是出租人,其主要的職責(zé)是對(duì)所屬房產(chǎn)進(jìn)行修繕、管理、改善環(huán)境,進(jìn)行物業(yè)等方面的服務(wù),而對(duì)出租房屋沒有所有權(quán)或受托管理權(quán),且沒有具體的法律條文賦予其對(duì)公房予以出租、管理的職權(quán)。區(qū)縣房地局主要負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)公有房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理,是行政管理機(jī)關(guān),亦非受托管理公房的部門。而房地集團(tuán)公司進(jìn)行房屋租賃活動(dòng)由各區(qū)縣房地局的授權(quán)及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,故應(yīng)當(dāng)確定房地集團(tuán)公司為出租人。同住人對(duì)變更承租戶名意見不一時(shí),由其指定承租人,并由其作為當(dāng)事人參加訴訟,當(dāng)然其可以委托物業(yè)公司中的具體經(jīng)辦人員作為委托代理人參加訴訟。

四、審判中是否可引入貨幣化補(bǔ)償方法。

在審判實(shí)踐中,時(shí)常會(huì)遇到發(fā)生爭(zhēng)議的同住人為同一順序承租人、且其他條件基本相同的情況,法院無論最終確定哪一方為承租人,都會(huì)引起另一方的不滿,甚至?xí)姑芗せ?、升?jí),所以如何順應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,適時(shí)引入一些更為合理的解決方法便成為當(dāng)務(wù)之急。

筆者認(rèn)為,公房的租賃、使用權(quán)隨著“公轉(zhuǎn)私”政策的實(shí)施已日益呈現(xiàn)物權(quán)。

化的'趨勢(shì),當(dāng)事人之間爭(zhēng)奪“承租權(quán)”,無非是認(rèn)為“有利可圖”。隨著貨幣化動(dòng)遷方案的實(shí)施,以及我國(guó)對(duì)于公房制度的改革,貨幣化補(bǔ)償不失為一種妥善解決該類糾紛的有效途徑。即條件相同或相近的同住人之間對(duì)系爭(zhēng)房屋“出價(jià)”,競(jìng)價(jià)高者得承租權(quán),另一方得到貨幣補(bǔ)償。在雙方不愿競(jìng)價(jià)的情況下,法官也可以參照系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)定價(jià),確定一個(gè)金額合理的補(bǔ)償辦法加以解決糾紛。

五、未成年人能否成為公房的承租人。

在該問題上,各個(gè)法院在個(gè)案中處理不一,有的法院認(rèn)為未成年人無完全行為能力,不能作為承租人。

《租賃條例》第七條規(guī)定,“房屋承租人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織……。”《關(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(二)》第十二條規(guī)定,“……‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí),在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外)而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制?!薄蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(一)》第六條第二項(xiàng)規(guī)定了承租人應(yīng)提交的材料中包括了“承租人的個(gè)人身份證明”。

對(duì)于未滿16周歲的未成年同住人,由于其不具備申領(lǐng)身份證的資格,故如按照上述規(guī)定,似乎不能成為承租人。筆者認(rèn)為,相關(guān)規(guī)定并沒有排斥未成年人作為承租人。未成年人雖然屬于限制行為能力人,但其仍具有民事權(quán)利能力,對(duì)于“承租權(quán)”的獲得應(yīng)不受約束,如果該未成年人為唯一同住人,那是否意味著在不能繼續(xù)承租的情況下,該未成年人就“無房可住”呢?故未成年同住人只要具備承租人的條件就可成為租賃人,鑒于其無完全民事行為能力或?yàn)橄拗菩袨槟芰Γ士稍谄涑赡曛皶河善浔O(jiān)護(hù)人代為行使這一權(quán)利。

六、關(guān)于承租人是否可以為多人的問題。

有的法院提出,承租權(quán)可以視為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利,可以參考共同共有的規(guī)定,即承租人可以設(shè)定為同一順序、條件都基本相同的多人,由多人共同享有承租權(quán)。

《租賃條例》第四十條第一款規(guī)定,“公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致,要求承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的,出租人應(yīng)予同意。”第四十一條第二款規(guī)定,“可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的,出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的,由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。”

根據(jù)上述規(guī)定,筆者認(rèn)為確定承租人只能為一人,且在當(dāng)前的住房制度以及相應(yīng)配套法規(guī)的大背景下,如確定承租人為多人既在法律上難以說通,在技術(shù)層面上亦存在障礙。

商品房買賣合同糾紛案件篇九

6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)中,就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件,公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是,由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制,它并不能代替法律和行政法規(guī),并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸,有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問題,“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題,如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問題,在《解釋》中都沒涉及;又比如對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問題,理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致;還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對(duì)以上問題,亟待研究解決。

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

由于《解釋》對(duì)雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對(duì)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問題,依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)第5條的規(guī)定,在商品房買合同賣糾紛中,應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任;由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是,如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查取證問題,《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋,規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為,在商品房買賣合同中,法院依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查取證的情形主要有以下兩種:一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明;另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外,其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然,在依照《規(guī)定》也無法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí),就應(yīng)該具體問題具體分析,可根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想,在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后,可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式,對(duì)律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如,在一方當(dāng)事人不知道對(duì)方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi),而自已又沒有證據(jù)時(shí),可以向法院提出申請(qǐng),填寫《請(qǐng)求調(diào)查申請(qǐng)書》,說明不能自行查證的理由,法官審查后,可以簽發(fā)調(diào)查令,其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來,既不違反法律規(guī)定對(duì)稅費(fèi)實(shí)行專門機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定,又可節(jié)約法院的人力和物力,體現(xiàn)取證過程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款,也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購(gòu)樓方式,是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度,其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同,系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國(guó)現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念,但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國(guó)目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中,買受人將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款,當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí),銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣,以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購(gòu)條款,當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí),要求出賣人回購(gòu)。因此,現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中,買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保,屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同,一旦買受人取得房屋所有權(quán)后,權(quán)利抵押就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此,我國(guó)內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押,其內(nèi)涵與英美法系和我國(guó)香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則?!督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款,并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí),當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款的.一系列相關(guān)問題。結(jié)合審判實(shí)踐,筆者認(rèn)為,在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則:一是合并審理原則?!督忉尅返?5條規(guī)定,以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求,應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定,在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購(gòu)房合同糾紛的情形下,如果法院擬判決購(gòu)房合同無效或解除購(gòu)房合同時(shí),法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟,是否參加訴訟,應(yīng)由按揭銀行自行決定,人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中,我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中,象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外,買受人所購(gòu)房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán):即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此,一方面,我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度,以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間,并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定,建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán),而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。

關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、對(duì)欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來說,欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí),使表意人陷入誤解,違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件:一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實(shí)施欺詐之人為出賣人或者第三人。對(duì)于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定,目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn):

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人,但它是指從某一套商品房的整體而言,而不是指該套商品房的局部瑕疵,也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形,《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,只要出賣人實(shí)施了某種欺騙行為,這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相,就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外,象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況,在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等,均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話,容易使人產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的混亂。

筆者認(rèn)為,出賣人的欺詐。

行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述,也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述,只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞,惡意造假,就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。

現(xiàn)主要有二種觀點(diǎn):

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,若出賣人存在主觀惡意,有欺詐行為,因《解釋》沒有涉及,也只能依照《解釋》第13條處理。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,若不是出賣人的主觀故意,或純屬違約行為,就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理;若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐,就應(yīng)適用懲罰性賠償。因?yàn)樯唐贩抠I賣反欺詐,雙倍索賠是利器。

筆者同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍,象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來進(jìn)行處理,就會(huì)導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說,全國(guó)人大及其常委會(huì)公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力,既然《消法》已對(duì)欺詐的概念作出界定,在《消法》還沒有進(jìn)行修改的情況下,如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請(qǐng)求懲罰性賠償,人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此,將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍,并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍,這樣更有利于對(duì)消費(fèi)者這一弱勢(shì)群體的法律保護(hù),也有利于有效制裁和遏制欺詐,促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。

商品房買賣合同糾紛案件篇十

2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)中,就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件,公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是,由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制,它并不能代替法律和行政法規(guī),并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸,有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問題,“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題,如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問題,在《解釋》中都沒涉及;又比如對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問題,理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致;還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對(duì)以上問題,亟待研究解決。

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

由于《解釋》對(duì)雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對(duì)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問題,依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)第5條的規(guī)定,在商品房買合同賣糾紛中,應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任;由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是,如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查取證問題,《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋,規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為,在商品房買賣合同中,法院依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查取證的情形主要有以下兩種:一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明;另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外,其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然,在依照《規(guī)定》也無法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí),就應(yīng)該具體問題具體分析,可根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想,在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后,可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式,對(duì)律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如,在一方當(dāng)事人不知道對(duì)方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi),而自已又沒有證據(jù)時(shí),可以向法院提出申請(qǐng),填寫《請(qǐng)求調(diào)查申請(qǐng)書》,說明不能自行查證的理由,法官審查后,可以簽發(fā)調(diào)查令,其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來,既不違反法律規(guī)定對(duì)稅費(fèi)實(shí)行專門機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定,又可節(jié)約法院的人力和物力,體現(xiàn)取證過程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款,也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購(gòu)樓方式,是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度,其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同,系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國(guó)現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念,但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國(guó)目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中,買受人將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款,當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí),銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣,以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購(gòu)條款,當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí),要求出賣人回購(gòu)。因此,現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中,買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保,屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同,一旦買受人取得房屋所有權(quán)后,權(quán)利抵押就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此,我國(guó)內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押,其內(nèi)涵與英美法系和我國(guó)香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則?!督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款,并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí),當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款的.一系列相關(guān)問題。結(jié)合審判實(shí)踐,筆者認(rèn)為,在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則:一是合并審理原則。《解釋》第25條規(guī)定,以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求,應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定,在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購(gòu)房合同糾紛的情形下,如果法院擬判決購(gòu)房合同無效或解除購(gòu)房合同時(shí),法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟,是否參加訴訟,應(yīng)由按揭銀行自行決定,人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中,我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中,象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外,買受人所購(gòu)房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán):即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此,一方面,我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度,以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間,并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定,建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán),而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。

三、關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、對(duì)欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來說,欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí),使表意人陷入誤解,違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件:一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實(shí)施欺詐之人為出賣人或者第三人。對(duì)于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定,目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn):

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人,但它是指從某一套商品房的整體而言,而不是指該套商品房的局部瑕疵,也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形,《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,只要出賣人實(shí)施了某種欺騙行為,這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相,就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外,象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況,在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等,均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話,容易使人產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的混亂。

筆者認(rèn)為,出賣人的欺詐。

行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述,也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述,只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞,惡意造假,就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。

現(xiàn)主要有二種觀點(diǎn):

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,若出賣人存在主觀惡意,有欺詐行為,因《解釋》沒有涉及,也只能依照《解釋》第13條處理。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,若不是出賣人的主觀故意,或純屬違約行為,就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理;若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐,就應(yīng)適用懲罰性賠償。因?yàn)樯唐贩抠I賣反欺詐,雙倍索賠是利器。

筆者同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍,象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來進(jìn)行處理,就會(huì)導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說,全國(guó)人大及其常委會(huì)公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力,既然《消法》已對(duì)欺詐的概念作出界定,在《消法》還沒有進(jìn)行修改的情況下,如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請(qǐng)求懲罰性賠償,人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此,將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍,并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍,這樣更有利于對(duì)消費(fèi)者這一弱勢(shì)群體的法律保護(hù),也有利于有效制裁和遏制欺詐,促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。

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