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簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同存在的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法實(shí)用

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簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同存在的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法實(shí)用
2023-04-29 17:41:11    小編:zdfb

隨著人們對(duì)法律的了解日益加深,越來(lái)越多事情需要用到合同,它也是減少和防止發(fā)生爭(zhēng)議的重要措施。相信很多朋友都對(duì)擬合同感到非??鄲腊?。下面我給大家整理了一些優(yōu)秀的合同范文,希望能夠幫助到大家,我們一起來(lái)看一看吧。

簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同存在的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法篇一

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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,二手房市場(chǎng)日趨火熱。與一手房相比,二手房在價(jià)格和地理位置方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì),而且可供選擇的區(qū)域、戶型較多,所以越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞。但受各種因素的影響,二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn),筆者結(jié)合自身工作實(shí)際,對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理,并就如何規(guī)避提出建議。

(一)房屋買(mǎi)賣(mài)合同遺漏必要主體。一般而言,房屋買(mǎi)賣(mài)合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰(shuí),如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有),而訂立合同時(shí)共有人未在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字,則可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不合法?,F(xiàn)實(shí)生活中,部分買(mǎi)受人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)未認(rèn)真審查房主的真實(shí)性,主要是未核實(shí)房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通過(guò)假證冒名與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,以致買(mǎi)受人最終錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

(三)房屋存在物權(quán)瑕疵。主要是指買(mǎi)賣(mài)的房屋權(quán)利不具備完整性,如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。

1.房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利,此時(shí)出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分房產(chǎn),買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的,合同自然無(wú)效。

2.買(mǎi)賣(mài)房屋上已設(shè)定抵押。如果出賣(mài)人已將房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押,則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

3.買(mǎi)賣(mài)房屋正在租賃。如買(mǎi)賣(mài)房屋正在出租期間,則根據(jù)法律規(guī)定,承租人享有有限購(gòu)買(mǎi)權(quán),買(mǎi)受人若要確保萬(wàn)無(wú)一失,則需要出賣(mài)人提供該房產(chǎn)的承租人出具的`在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。此外,買(mǎi)受人還應(yīng)留意出賣(mài)人與該房產(chǎn)的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。也就是說(shuō),如果買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了自住,而出賣(mài)人與承租人簽訂的承租合同又登記備案,則買(mǎi)受人購(gòu)房用于自住的目的可能就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

(四)故意規(guī)避稅收?,F(xiàn)實(shí)生活中,部分買(mǎi)賣(mài)雙方耍小聰明,采取“高買(mǎi)低報(bào)”、延期過(guò)戶、假贈(zèng)予等方式規(guī)避稅收,但上述行為存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn),最終聰明反被聰明誤,吃虧的還是自己。

1.“高買(mǎi)低報(bào)”?!案哔I(mǎi)低報(bào)”是指二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司在申報(bào)房?jī)r(jià)時(shí),以低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂虛假協(xié)議申報(bào)納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是,買(mǎi)受人有可能根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶價(jià)格來(lái)付款,不愿意再按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格成交,造成出賣(mài)人利益受損;而此種做法也可能導(dǎo)致買(mǎi)受人在向銀行貸款時(shí),貸款數(shù)額過(guò)低。

2.延期過(guò)戶。此種方法主要目的是規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。其一般做法是:買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成購(gòu)房意向之后,首先簽訂一份購(gòu)房合同,規(guī)定房款交付方式、房屋過(guò)戶時(shí)間和過(guò)戶方式。在買(mǎi)方交納全部或者部分房款之后,賣(mài)方先將房屋交買(mǎi)方使用,等到賣(mài)方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的免稅時(shí)間后,雙方再將房屋過(guò)戶。此種行為的風(fēng)險(xiǎn)是:一旦二手房市場(chǎng)在合同簽訂后房屋過(guò)戶前出現(xiàn)價(jià)格上的大幅波動(dòng),無(wú)論是大漲還是大跌,買(mǎi)賣(mài)雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同,從而損害守約方利益。

3.虛假贈(zèng)與。這是目前避稅方式中較為簡(jiǎn)單的一種。通常是買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成交易意向后,先私下簽訂一份買(mǎi)賣(mài)合同,之后再到公證處辦理房屋贈(zèng)與合同,聲明出賣(mài)人無(wú)償將某房屋贈(zèng)與買(mǎi)受人,以未發(fā)生金錢(qián)交易為名,規(guī)避營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)。這種方式從法律角度看,完全屬于一種逃稅的違法行為,買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會(huì)受到法律保護(hù),反而會(huì)在有關(guān)部門(mén)認(rèn)定存在相關(guān)違法事實(shí)后,被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過(guò)戶,將會(huì)由賣(mài)方承擔(dān)成交價(jià)格20%的個(gè)人所得稅,交易成本會(huì)更高。

目前我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)還不夠規(guī)范,風(fēng)險(xiǎn)較大,這要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。其實(shí),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是依法、誠(chéng)實(shí)履行合同,切勿耍小聰明。此外,建議在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí),把握四個(gè)“要點(diǎn)”。

一是確認(rèn)房主真實(shí)身份。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),房主要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng),需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。

二是確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)。必要時(shí)到房處管理登記部門(mén)查詢?cè)摲课莸南嚓P(guān)登記情況,保證房屋不存在任何物權(quán)瑕疵。

三是明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間。

四是及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。購(gòu)房者千萬(wàn)不能為了節(jié)省過(guò)戶費(fèi)用,采取所謂避稅方式,給買(mǎi)賣(mài)雙方都帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

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